24.06.2011 | BGH

Keine Klage gegen Verwalter, wenn Eigentümer selbst entscheiden

Lehnen es die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters ab, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, muss der Verkäufer die Eigentümer und nicht den Verwalter auf Zustimmung verklagen.

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin verkaufte ihre Eigentumswohnung. Der Gemeinschaftsordnung zufolge bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung durch den Verwalter, die die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit einfacher Mehrheit ersetzen können.

Der damalige Verwalter teilte der Verkäuferin mit, es gebe Unstimmigkeiten wegen der Zustimmung. Deshalb setzte er die Angelegenheit auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung. In dieser Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, der Veräußerung nicht zuzustimmen.

Da der Verwalter diesem Beschluss nicht entsprechen wollte, beriefen ihn die Wohnungseigentümer ab und beriefen einen neuen Verwalter. Dieser verweigerte dem Beschluss entsprechend die Veräußerungszustimmung. Die Verkäuferin verklagte daraufhin den neuen Verwalter auf Zustimmung.

Entscheidung

Der BGH weist die Klage ab. Die Verkäuferin hätte nicht den neuen Verwalter, sondern die Wohnungseigentümer verklagen müssen.

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung kann nach § 12 Abs. 2 WEG die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung zur Veräußerung verlangen, wenn ein wichtiger Grund, der die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigt, nicht vorliegt. Schuldner dieses Anspruchs ist derjenige, von dessen Zustimmung die Veräußerung abhängt. Das ist der Verwalter, wenn die Teilungserklärung die Veräußerung von seiner Zustimmung abhängig macht.

Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Verwalter - wie hier - die Zustimmung auf Grund eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer verweigert oder nicht erteilt. Dann richtet sich der Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist für eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zum Verkauf von Wohnungseigentum nur passivlegitimiert, solange die Wohnungseigentümer die Zustimmung nicht verweigert oder Vorgaben für ihre Erteilung getroffen haben. Ist das geschehen, sind die Wohnungseigentümer selbst passivlegitimiert.

Der Verwalter erhält durch die Regelung in der Teilungserklärung keine originäre eigene Kompetenz, die nur er allein wahrnehmen könnte. Er wird bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung vielmehr als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Der Verwalter kann die Eigentümer zwar nicht zwingen, sich mit der Zustimmung zu beschäftigen. Die Eigentümer können sich aber - von sich aus oder auf Vorlage des Verwalters - jederzeit mit der Zustimmung befassen und hierüber entscheiden.

Eine Befassung der Eigentümer mit dem Thema „Veräußerungszustimmung" schließt eine eigene Mitwirkung des Verwalters zwar nicht in jedem Fall aus, so z. B. wenn die Eigentümer nur einige Vorgaben beschließen und der Verwalter im Übrigen freie Hand hat. Beschließen die Eigentümer aber, die Zustimmung zu verweigern, verliert der Verwalter sein Recht, als Treuhänder und Stellvertreter der Eigentümer hierüber zu entscheiden. Er ist dann nur noch Vollzugsorgan und muss die Entscheidung der Eigentümer ohne eigenen Entscheidungsspielraum umsetzen.

Dabei macht es keinen Unterschied, in welcher Form die Eigentümer ihre Entscheidung treffen. Ob sie den Verwalter anweisen, die Zustimmung zu verweigern oder ob sie selbst die Verweigerung beschließen: In beiden Fällen geben sie das Ergebnis vor und sind somit Träger der Zustimmungskompetenz. Folge ist, dass der Verkäufer die Wohnungseigentümer und nicht den Verwalter auf Erteilung der Zustimmung verklagen müssen.

(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10)

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