Die Eintragung im Grundbuch begründet keine Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer, wenn der Eigentumserwerb materiell-rechtlich unwirksam war.
Wird der Erwerber einer Eigentumswohnung als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, ohne dass eine laut Teilungserklärung erforderliche Zustimmung des Verwalters vorliegt, so hat er das Eigentum materiell-rechtlich nicht erworben. Das führt dazu, dass der zu Unrecht im Grundbuch eingetragene Erwerber nicht für die Kosten und Lasten des Wohnungseigentums aufkommen muss und auch keine Mitwirkungsrechte (Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, Recht zur Beschlussanfechtung etc.) hat. Berechtigter und Verpflichteter bleibt der Veräußerer als wahrer Eigentümer.
Eine unrichtige Grundbucheintragung erzeugt zwar die auf dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs beruhenden Rechtswirkungen, begründet aber nicht die nur an die Eigentümerstellung anknüpfende Haftung. Die faktische Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft vermag die fehlende Rechtsstellung nicht zu ersetzen.
(BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11)