Kein Eigenbedarf für OHG und KG

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung.

Vermieter ist eine GmbH & Co. KG. Hinter dieser steht ein Ehepaar. Die Eheleute sind Kommanditisten sowie Gesellschafter der Komplementär-GmbH. Zudem ist der Ehemann Geschäftsführer der GmbH.

Die GmbH & Co. KG kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte sie aus, dass die Gesellschafter die Wohnung für sich selbst benötigten.

Der Mieter akzeptiert die Kündigung nicht. Die vermietende Gesellschaft klagt daher auf Räumung.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht.

Wenn die Gesellschafter einer GmbH & Co. KG Eigenbedarf an einer Wohnung haben, kann dieser der GmbH & Co. KG als Vermieter nicht zugerechnet werden. Die Kündigung ist daher unwirksam und die Räumungsklage unbegründet.

Zwar kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. Diese Rechtsprechung lässt sich aber nicht auf Personenhandelsgesellschaften (KG, OHG) und somit auch nicht auf eine GmbH & Co. KG als Vermieter übertragen.

Einer GbR ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer solchen Gesellschaft schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft, den Mietvertrag zu kündigen. Das kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine GbR bilden. Es wird auch häufig nur vom Zufall abhängen, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermietet

Eine vergleichbare Situation besteht bei einer Personenhandelsgesellschaft als Vermieter nicht. Eine Gründung einer solchen Gesellschaft setzt eine umfangreiche organisatorische Tätigkeit voraus. Die Vermietung als eine solche Gesellschaft erfolgt nicht „zufällig", sondern aufgrund einer bewussten Entscheidung der Gesellschafter. Die Interessenlage ist nicht mit derjenigen einer GbR als Vermieter vergleichbar.

(BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 210/10)