Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt nicht

Hintergrund

Die Eigentümer einer Dachgeschosswohnung streiten mit den übrigen Wohnungseigentümern über den Bau einer Feuertreppe. Die Eigentümer haben die Wohnung im Jahr 2005 erworben. Ursprünglich war die Wohnung mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden. Aufgrund der Trennung verfügt die Wohnung nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Das Bauaufsichtsamt beanstandete dies im April 2008 und genehmigte den Bau einer Außenspindeltreppe.

In einer Eigentümerversammlung lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Dachgeschoss-Eigentümer ab, die von einem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Dachgeschoss-Eigentümer angefochten und beantragt, die anderen Eigentümer zur Zustimmung zu verurteilen. Da die beklagten Eigentümer der Auffassung sind, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Dachgeschoss-Eigentümer im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt, die übrigen Eigentümer zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt. Das Landgericht hat die beklagten Eigentümer dem Hilfsantrag gemäß verurteilt.

Der BGH hatte u.a. darüber zu entscheiden, ob ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer verjährt ist.

Entscheidung

Ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer ist nicht verjährt.

Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung.

Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.

Dies folgt auch aus dem Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen.

Da vorliegend noch zu klären ist, ob auch der Hilfsantrag zuvor in einer Eigentümerversammlung hätte behandelt werden müssen, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 177/11)