OLG München Beschluss vom 31.03.2014 - 34 Wx 3/14

Leitsatz (amtlich)

Zur Eintragungsfähigkeit einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wonach an Gemeinschaftseigentum (Treppenaufgang zum Dachgeschoss) ein Sondernutzungsrecht für den Wohnungseigentümer der Dachgeschosswohnung begründet wird, das diesen berechtigt, nach "Einhausung" des Treppenaufgangs den abgeschlossenen Bereich in seine Wohnung einzubeziehen.

Normenkette

WEG § 1 Abs. 5, § 3 Abs. 2, § 4 Abs. 1-2, § 7 Abs. 3, § 10 Abs. 3

Verfahrensgang

AG Starnberg (Beschluss vom 19.11.2013; Aktenzeichen Blatt 2341-17)

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des AG Starnberg - Grundbuchamt - vom 19.11.2013 aufgehoben, soweit nicht bereits durch Beschluss vom 23.12.2013 abgeholfen wurde.

II. Das Grundbuchamt Starnberg wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung der Vereinbarung gem. Abschnitt C.1) der notariellen Urkunde vom 19.3.2013 (Notar xx, Urk. Rolle Nr. B x/2013/K/SG) nicht aus den im Beschluss vom 19.11.2013 bezeichneten Gründen zurückzuweisen.

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Der Sondereigentümer der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 7 möchte diese umgestalten. Die geplanten Maßnahmen betreffen auch Gemeinschaftseigentum. Die übrigen Wohnungseigentümer haben zu notarieller Urkunde vom 19.3.2013 (Abschn. B.5, C.1) ihre Zustimmung zu verschiedenen geplanten Maßnahmen erteilt, nämlich - hier noch bedeutsam - zur Verlegung der Eingangstür zur Wohnung auf die Treppe zwischen dem zweiten Obergeschoss und dem Dachgeschoss, die dann nach außen öffnet, zur "Einhausung" der Treppe ab der Eingangstüre und zur Entfernung der jetzigen Mauern der Wohnung Nr. 7 zur Treppe hin und zur Einbeziehung des im Gemeinschafteigentum stehenden Treppenhauses ab der neuen Tür in die dadurch vergrößerte Wohnung.

Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts zugunsten des Eigentümers der Dachgeschosswohnung am "eingehausten" oberen Bereich des gemeinschaftlichen Treppenhauses im Grundbuch wurde bewilligt und beantragt.

Auf den Vollzugsantrag vom 23.5.2013 hat das Grundbuchamt Bedenken wegen des Verlusts der Abgeschlossenheit geäußert. Es hat schließlich mit Beschluss vom 23.11.2013 den hier noch erheblichen Eintragungsantrag zurückgewiesen. Es meint, die gewollte Änderung der Teilungserklärung lasse sich nur durch Einbezug bisherigen Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum erreichen, weil sonst durch den Wegfall der bisherigen Mauer die Abgeschlossenheit der Wohnung zur im Gemeinschaftseigentum stehenden Treppe hin verloren gehe. Zudem würde der an das Treppenhaus angrenzende Wohnraum durch die Einbeziehung der Treppe in die Wohnung teils in Sonder- und teils in Gemeinschaftseigentum stehen. Teile eines Raumes seien jedoch nicht sondereigentumsfähig und könnten dies dann auch nicht bleiben.

Dem Rechtsmittel hat das Grundbuchamt in diesem Punkt nicht abgeholfen.

II. Das nach § 71 Abs. 1, § 73 sowie § 15 Abs. 2 GBO als Beschwerde zulässige Rechtsmittel ist erfolgreich. Die begehrte Eintragung des vereinbarten Sondernutzungsrechts an der zur Dachgeschosswohnung führenden Treppe als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch nach § 10 Abs. 3 WEG kann mit der gegebenen Begründung nicht versagt werden.

1. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der bestehenden Wohnanlage grenzen sich nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung vom 2.10./11.11.1980 in Verbindung mit dem Aufteilungsplan voneinander ab. Danach gehört das Treppenhaus bis zu der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 7 zum Gemeinschaftseigentum. Weicht nun die tatsächliche - ursprüngliche oder aber nachträglich vorgenommene bzw. beabsichtigte - bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ab (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 7 Rz. 32, nennt als Beispiel die Ausdehnung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum), so wird Sondereigentum von gemeinschaftlichem Eigentum auch dann nach dem durch Bezugnahme nach § 7 Abs. 3 WEG zum Grundbuchinhalt gewordenen Aufteilungsplan abgegrenzt, wenn sich die einzelnen Sondereigentumsräume nach dem Aufteilungsplan identifizieren lassen und ihre Abgrenzung untereinander und gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum nach dem Aufteilungsplan möglich ist oder bleibt (s. BGH NZM 2004, 103/104, ZMR 2008, 897/898 je m.w.N.). Die mit oder ohne Erlaubnis der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommene bauliche Einbeziehung von Räumen (oder Raumbereichen), die im gemeinschaftlichem Eigentum stehen, in die Sondereigentumseinheit lässt kein (erweitertes) Sondereigentum entstehen (BayObLG Rpfleger 1993, 488), dies jedenfalls dann nicht, wenn die Abgrenzung des Sondereigentums gegen das Gemeinschaftseigentum und das weitere Sondereigentum in dem Gebäude nicht unmöglich ist (BGH NZM 2004, 103/104; ZMR 2008, 897/898; Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 3 Rz. 44; auch Demharter, GBO, 29. Aufl. Anhang zu § 3 Rz. 46). Sondereigentum kann auch an durch bloße "Luftschranken" begrenzten Teilräumen bestehen (BGH ZMR 2008, 897/898). Nichts anderes g...