Nießbrauch

Bei dem sogenannten Nießbrauch handelt es sich um eine Dienstbarkeit beispielsweise an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung. Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung steht jedoch nicht dem Nießbraucher zu, sondern verbleibt beim nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer. Der Nießbraucher ist auch nicht zur Erhebung einer Anfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 WEG berechtigt. Vereinzelt ist allerdings seine Zustimmung zu Vereinbarungen der Wohnungseigentümer erforderlich.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzlich geregelt ist der Nießbrauch in §§ 1030 ff. BGB.

BGH, Urteil v. 16.5.2014, V ZR 131/13: Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist.

Die häufigsten Fallen

  1. Stimmrecht verbleibt beim Eigentümer

    Verwalter müssen bei der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung beachten, dass der Nießbraucher kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung hat.

  2. Nießbraucher kann keine Anfechtungsklage erheben

    Nach ganz überwiegender Meinung in der Rechtsprechung ist der Nießbraucher nicht berechtigt, anstelle des Eigentümers Beschlüsse anzufechten.

  3. Ggf. Zustimmung des Nießbrauchers zu Vereinbarungen

    Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können den (Nutzungs-)Wert einzelner Wohnungen durchaus mindern. Deshalb ist zur Änderung einer Vereinbarung die Zustimmung des Nießbrauchers analog §§ 877, 876 Satz 1 BGB dann erforderlich, wenn er von der Änderung der Vereinbarung betroffen ist.

1 Grundsätze

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen eines Gegenstands, § 1030 Abs. 1 BGB. Die Person, der ein Nießbrauch an einer Sache eingeräumt ist, hat also ein umfassendes Nutzungsrecht, das auf die Person des Inhabers des Rechts beschränkt ist. Was aber nicht ausschließt, dass die Ausübung des Nießbrauchs gemäß § 1059 Satz 2 BGB auch einem anderen überlassen werden kann, sofern die Parteien dies nicht vertraglich ausgeschlossen haben.

Zwischen Nießbraucher und jeweiligem Eigentümer entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis mit beiderseitigen Rechten und Pflichten. Bei der Nutzung durch den Nießbraucher muss dieser freilich etwaige Zweckbestimmungen in der Teilungserklärung beachten, ansonsten kann der Nießbraucher entsprechend auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Statt des Nießbrauchers kann allerdings auch der Wohnungseigentümer direkt als mittelbarer Handlungsstörer in Anspruch genommen werden.

Achtung

Nießbrauch an Rechten und beweglichen Sachen möglich

Der Nießbrauch ist nicht auf Grundstücke beschränkt, sondern auch an beweglichen Sachen oder an einem Recht möglich, sofern es übertragbar ist.

Der Nießbrauch entsteht durch Einigung zwischen Wohnungseigentümer und Nießbrauchsberechtigtem und Eintragung im Grundbuch.

2 Unterschied zu anderen Dienstbarkeiten

Außer dem Nießbrauch ist im Bereich der Dienstbarkeiten zwischen der Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB und der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß § 1090 BGB zu unterscheiden.

Bei der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet. Dieser Grundstückseigentümer darf also das dienende Grundstück in einer ganz bestimmten Weise nutzen. Beispiel: die Einräumung eines Wegerechts.

Im Gegensatz dazu beinhaltet die beschränkte persönliche Dienstbarkeit die Belastung eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten Person. Diese Person darf nunmehr das dienende Grundstück in einer bestimmten Weise benutzen, der Grundstückseigentümer muss ggf. bestimmte Handlungen unterlassen. Wichtigstes Beispiel einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnrecht nach § 1093 BGB.

Achtung

Sondernutzungsrecht nicht belastbar

Das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers kann sowohl mit einer Grunddienstbarkeit wie auch mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet werden. Das Sondernutzungsrecht allerdings nicht, da es kein dingliches Recht ist.

3 Stimmrecht

Ob der Nießbraucher ein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung hat, war lange umstritten. Mit einer Grundsatzentscheidung hat der BGH klargestellt, dass die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch das Stimmrecht des Wohnungseigentümers gemäß § 25 Abs. 1 WEG unberührt lässt. Der BGH hat sich auch gegen eine Aufspaltung des Stimmrechts nach Beschlussgegenständen entschieden, wonach dieses also auch hinsichtlich einzelner Beschlussgegenstände nicht auf den Nießbraucher übergeht. Ferner muss der Wohnungseigentümer sein Stimmrecht weder allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nießbraucher ausüben.

Der BGH verkennt mit seiner Entscheidung gleichfalls nicht die Tatsache, dass der...

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