Wird Wohn- oder Geschäftsraum vermietet, muss der Raum zu dem vereinbarten Zweck geeignet sein; dies setzt u. a. voraus, dass der beabsichtigten Nutzung keine behördlichen Beschränkungen entgegenstehen.
10.1 Gebrauchsbeschränkung bei Wohnraum
Kann eine Wohnung oder ein Teil einer Wohnung aus Gründen des Bauordnungsrechts nicht zu dem vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden, liegt ein Mangel vor, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder eine solche Maßnahme konkret androht. Es gilt der Grundsatz, dass die für die Überwachung zuständige Behörde zunächst den Mieter bzw. Pächter als Handlungsstörer vor dem Eigentümer bzw. Vermieter als Zustandsstörer heranzuziehen hat. Anders ist es, wenn die Wirksamkeit der Maßnahme eine andere Reihenfolge gebietet.
Ermessen der Behörde
Aus der Unterlassungsanordnung oder Nutzungsuntersagung muss sich ergeben, in welcher Weise die Behörde ihr Ermessen ausgeübt hat.[1]
Nimmt die Behörde den Mieter in Anspruch, stehen ihm die gesetzlichen Gewährleistungsrechte zu, wenn die Nutzungsuntersagung auf der baulichen Beschaffenheit der Mietsache beruht.
Bleibt die Behörde dagegen untätig und wird der Mietgebrauch durch den ordnungswidrigen Zustand nicht beeinträchtigt, so ist die Mietsache nach allgemeiner Ansicht mangelfrei mit der weiteren Folge, dass dem Mieter keine Gewährleistungsrechte zustehen.[2]
10.2 Gebrauchsbeschränkung bei Geschäftsraum
Bei Geschäftsräumen liegt ein Sachmangel vor, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:
- Die behördliche Maßnahme muss ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben; Maßnahmen, die aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Mieters ergriffen werden oder die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden aus.[1]
- Der Vermieter muss aufgrund des Mietvertrags verpflichtet sein, für diejenigen Umstände einzustehen, auf deren Fehlen oder Vorliegen sich die behördliche Maßnahme bezieht.
- Es genügt nicht, dass die Behörde tätig werden kann; notwendig ist vielmehr, dass sie tatsächlich tätig wird und dass der vertragsgemäße Gebrauch hierdurch tatsächlich beeinträchtigt wird.[2] Dies ist regelmäßig erst dann der Fall, wenn die Maßnahme rechtswirksam und unanfechtbar ist; deshalb ist es dem Mieter zuzumuten, die behördliche Maßnahme auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen.[3]
Ausnahmsweise kann eine langwährende Unsicherheit hinsichtlich der behördlichen Entscheidung für die Annahme eines Mangels ausreichen.[4] Gleiches gilt, wenn mit hinreichender Sicherheit feststeht, dass die Behörde eine Nutzung des Raums zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nicht genehmigen wird. In einem solchen Fall ist es dem Gewerbemieter nicht zuzumuten, erhebliche weitere Investitionen in die Räume durchzuführen, um sodann den Betrieb trotz fehlender Genehmigung aufzunehmen.[5] Hat die Behörde bereits eine vollziehbare Nutzungsuntersagung erlassen und kann der Mieter den Untersagungsgrund nicht beeinflussen, so ist es dem Mieter nicht zuzumuten, sich auf einen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang einzulassen.[6]
Verweigerung der Konzession
Ist für den Betrieb eines Geschäfts eine behördliche Konzession erforderlich, muss der Vermieter dafür einstehen, dass das Mietobjekt zu dem vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden kann. Wird die Konzession wegen der baulichen Beschaffenheit der Mietsache oder der speziellen Lage des Mietobjekts verweigert, so stehen dem Mieter Gewährleistungsansprüche zu.
Anders ist es, wenn die Konzession verweigert wird, weil der Mieter das beabsichtigte Geschäft aufgrund mangelnder Eignung oder fehlender Zuverlässigkeit nicht betreiben darf.
Vertraglicher Haftungsausschluss möglich
Die gesetzliche Risikoverteilung kann vertraglich abweichend geregelt werden. Eine Formularklausel, wonach der Mieter das Risiko der Erteilung einer behördlichen Konzession zu tragen hat, ist unwirksam, wenn sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen.[7]
Im Übrigen ist zu unterscheiden:
- Ist die beabsichtigte Nutzung genehmigungsfähig, stellt das Fehlen der Konzession noch keinen Mangel dar, weil die Beschaffenheit der Mietsache nicht beeinträchtigt wird.[8]
- Steht bereits bei Vertragsbeginn fest, dass eine Konzession nicht erteilt werden kann oder dass der Nutzung der Mietsache ein behördliches Verbot entgegensteht, liegt ein ursprünglicher Mangel vor.
- Hat die Behörde dagegen ein Entscheidungsermessen, liegt ein Mangel vor, wenn die Behörde hiervon zum Nachteil des Mieters Gebrauch macht; insoweit genügt es, dass die Behörde eine Nutzungsuntersagung androht.
Konkrete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs
In allen Fällen gilt, dass die genannten Umstände nur dann zur Minderung berechtigen, wenn hierdurch der Mietgebrauch konkret beeinträchtigt wird.[9]
Androhung behördlicher...
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