Das Urteil ist nicht rechtskräftig, es wurde Revision zum BGH eingelegt!

 

Leitsatz (amtlich)

1. Ob ein Negativbeschluss einer späteren positiven Beschlussfassung entgegensteht, ist durch objektiv-normative Auslegung zu bestimmen. Eine Sperrwirkung wird demnach regelmäßig nicht gegeben sein, wenn sich der Beschluss in einer reinen Ablehnung des gestellten Antrages erschöpft.

2. Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, welche die Instandhaltung und Instandsetzung u.a. der Außenfenster einer Sondereigentumseinheit mit Ausnahme des Außenanstrichs dem jeweiligen Sondereigentümer auferlegt, ist grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass von ihr auch eine erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes erfasst wird, jedenfalls soweit es um die Behebung anfänglicher Baumängel geht (entgegen OLG München NZM 2007, 522 f.)

 

Verfahrensgang

AG München (Urteil vom 14.12.2010; Aktenzeichen 484 C 745/10 WEG)

 

Nachgehend

BGH (Urteil vom 02.03.2012; Aktenzeichen V ZR 174/11)

 

Tenor

I. Das Urteil des Amtsgerichts München vom 14.12.2010, Az.: 484 C 745/10 WEG, wird aufgehoben.

II. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.07.2010, TOP 5a Nr. II wird für ungültig erklärt, soweit die Überprüfung der an das Dachflächenfenster in der Küche der Sondereigentumseinheit des Klägers angrenzenden, im Gemeinschaftseigentum befindlichen Bauteile abgelehnt wurde.

III. Die Beklagten werden verurteilt, einer Überprüfung der an das Dachflächenfenster in der Küche der Sondereigentumseinheit des Klägers angrenzenden, im Gemeinschaftseigentum befindlichen Bauteile (d.h. der Dachdämmung und der Dichtungsebenen in diesem Bereich) zuzustimmen.

IV. Im übrigen wird die Klage abgewiesen und die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

V. Von den Kosten beider Rechtszüge trägt der Kläger 75 % und die Beklagten tragen 25 %.

VI. Das Urteil ist für die Klagepartei vorläufig vollstreckbar. Die beklagte Partei kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000 EUR abwenden, wenn nicht die Klagepartei vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Für die beklagte Partei ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

VII. Die Revision wird bezüglich der Frage zugelassen, ob die Bestimmung in § 6 I a) bb) der Gemeinschaftsordnung, wonach die Instandsetzung von Außenfenstern im Bereich einer Sondereigentumseinheit der jeweilige Sondereigentümer auf eigene Rechnung durchführen muss, auch eine erstmalige Herstellung umfasst.

 

Tatbestand

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts München vom 14.12.2010 (Bl. 33/39).

1. Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete WEG, die von der Beigeladenen verwaltet wird.

§ 6 Absatz 1 der Gemeinschaftsordnung enthält unter der Überschrift „Instandhaltung und Instandsetzung” auszugsweise folgende Regelung:

„1) Im Bereich des Sondereigentums

a) Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Gegenstände, die sein Sondereigentum sind, seinem Sondernutzungsrecht unterliegen oder von ihm allein genutzt werden, auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. Den einzelnen WE treffen also beispielsweise im räumlichen Bereich des Sondereigentums folgende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, unabhängig davon, ob sich die genannten Gegenstände im Sonder- und Gemeinschaftseigentum befinden:

aa) (…)

bb) Die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlusstüren samt Rahmen, der Außenfenster samt Fensterrahmen, der Rolloläden sowie der Kellerabteile und Kraftfahrzeugabstellplätze; soweit dabei die Außenansicht betroffen wird, ist eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher ist die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden sowie der Wohnungsabschlusstüren samt Rahmen Sache der Eigentümergemeinschaft.

(…)”

Im Juni 2006 zeigte der Kläger gegenüber der Hausverwaltung an, dass in seiner Wohnung Feuchtigkeitsschäden aufgetreten seien und forderte die Verwaltung auf, die Ursache der Schäden zu eruieren. Die Hausverwaltung verwies darauf, dass wohl das Lüftungsverhalten der Mieter des Klägers für die Schäden verantwortlich sei.

Daraufhin schaltete der Kläger einen Privatgutachter ein, der in seinen Gutachten vom 05.03.2007 und 30.08.2007 zu dem Ergebnis kam, dass das vorhandene Dachflächenfenster in der Küche der Wohnung des Klägers den thermischen Belastungen wie auch den Feuchtebelastungen einer Küche nicht auf Dauer standhalten könne und somit ungeeignet sei. Deswegen sei der Einbau eines vollwertigen Wohnraumdachfensters in der Küche der Wohnung des Klägers erforderlich. Darüber hinaus müsse der Zustand der Dachdämmung und der Dichtungsebenen überprüft und ggf. auch instandgesetzt werden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Gutachten verwiesen. Für die Gutachterkosten stellte der Gutachter dem Kläger insgesamt 2.042,64 EUR in Rechnung.

Auf der Eigentümerversammlung vo...

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