AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 02.08.2011 - 15 C 186/11

Tenor

• 1.

  Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 202,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 6. März 2011 sowie 46,41 EUR vorgerichtliche Anwaltskosten als Nebenforderung zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

• 2.

  Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 75% und die Beklagte 25%.

• 3.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

• 4.

  Die Berufung wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin ist Mieterin einer im Hause xxx Berlin belegenen Mietwohnung, deren Vermieter die Beklagte ist. Es handelt sich um eine öffentlich geförderte Wohnung. Zur Wirtschaftseinheit gehören Mehrfamilienhäuser mit 42 Wohnungen und drei Einfamilienhäuser. Die Erdgeschossmieter und die Mieter der Einfamilienhäuser besitzen im Gegensatz zu den übrigen Mietern einen Garten. Zwischenwasserzähler, die das Sprengwasser messen, sind nicht vorhanden.

Die Beklagte rechnete unter dem 20. November 2009 die kalten und warmen Betriebskosten des Jahres 2008 gegenüber der Klägerin ab. Die Abrechnung sah ein Guthaben in Höhe von 34,24 EUR vor. Wie in den vergangenen Jahren rechnete die Beklagte als sonstige Betriebskosten die Kosten der Wartung der Brandschutzeinrichtungen ab. Einen Vorwegabzug bezüglich der Wasserkosten unterließ die Beklagte. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Abrechnung wird auf Bl. 8 ff. d.A. Bezug genommen.

Die Beklagte rügte mit Schreiben vom 22. Juli 2010, dass ohne ausdrückliche vertragliche Regelung sonstige Betriebskosten abgerechnet worden seien.

Mit Schreiben vom 22. Juli 2010 bat die Klägerin um Mitteilung, ob ein Vorwegabzug bei den Wasserkosten in Hinblick auf die Mietergärten vorgenommen worden sei. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2010 teilte die Beklagte mit, dass dies nicht der Fall gewesen sei. Mit Schreiben vom 18. Februar 2011 rügte die Beklagte das Fehlen von Sprengwasserzähler.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 805,43 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 6. März 2011 sowie 120,67 EUR vorgerichtliche Anwaltskosten als Nebenforderung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 202,03 EUR gemäß § 812 BGB. Wenn der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet hat, erfolgt die materielle Überprüfung der Abrechnung im Prozess auf Nachzahlung oder auf Rückforderung überzahlter Vorschüsse gemäß den Vorschriften der §§ 812 ff. BGB (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 3. März 2011, I-10 W 16/11, GE 2011, 751).

Die Beklagte hat die Vorschüsse von der Klägerin durch Leistung erlangt. In Höhe von 202,03 EUR ist die Leistung ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die Beklagte hat bei der Umlage der Kosten für die Be- und Entwässerung keinen Vorwegabzug hinsichtlich der Mietergärten vorgenommen. Ein solcher Vorwegabzug wäre jedoch erforderlich gewesen. Besieht an den Gartenflächen ein ausschließliches Nutzungsrecht zugunsten des Vermieters oder sind sie einem Mieter mit vermietet, kommt eine Umlage der Gartenpflegekosten nach allgemeiner Ansicht nicht in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, VIII 135/03- GE 2004, 959, 960; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 556 Rn. 162; Sternel Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rn. V 86). Nichts anderes kann gelten für die Kosten der Be- und Entwässerung dieser Gärten, da es sich ebenfalls um Gartenpflegekosten handelt. Dies entspricht auch der Billigkeit, da die Gartenmieter bei einer Umlage auf alle Mieter keinen Anreiz haben, Wasserkosten zu sparen.

Der fehlende Vorwegabzug führt aber entgegen der Ansicht der Beklagten nicht dazu, dass die gesamten Wasserkosten zu streichen sind. Die Klägerin hat nur einen Anspruch auf Erstattung der Differenz der abgerechneten Kosten und der tatsächlich entstandenen Kosten. Da die tatsächlich entstanden Kosten nicht mehr zu ermitteln sind, sind diese Kosten gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Als Schätzgrundlage sind die Mittelwerte der Berliner Betriebskostenspiegel 2007 und 2009 heranzuziehen. 2007 betrug der Mittelwert der Wasserversorgung 0,29 EUR/Monat/m2 und der Mittelwert der Entwässerung 0,30 EUR/Monat/m2 (Gewos Berliner Mietspiegel 2009, S. 64). 2009 betrug der Mittelwert der Wasserversorgung 0,27 EUR/Monat/m2 und der Entwässerung 0,22 EUR/Monat/m2 (Mietermagazin 2011, Heft 7+8, S. 25). Das Gericht hat für die Wasserversorgung einen Wert von 0,28 EUR/Monat/m2 und für die Entwässerung von 0,26 EUR/Monat/m2 angesetzt. Demnach entfielen auf die Klägerin Bewässerungskosten von 296,52 EUR und Entwässerungskosten von 275,34 EUR. Soweit die Beklagte höhere Kosten auf die Klägerin umgelegt hat, erfolgte dies somit ohne Rechtsgrund.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.

Die Klägerin hat einen Anspruch gemäß § 280 BGB auf Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe 46,41 EUR. Die Beklagte hat schuldhaft...