Vermieter zu sein ist nicht immer einfach. Vor allem dann, wenn die Mieter die Wohnung nach dem Auszug unbewohnbar hinterlassen. Wenn Sie solche, oftmals teuren Schäden beseitigen wollen, können Sie den Aufwand dafür sofort als Werbungskosten in der Steuererklärung ansetzen. Das entschied jetzt das Finanzgericht Düsseldorf. Dies geht sogar in den ersten drei Jahren nach dem Kauf und selbst dann, wenn die Kosten mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen.
Vermietung als Kapitalanlage: Das ist nicht immer ein Steuersparmodell. Immer wieder gibt es Ärger mit Mietnomaden und Menschen, die die Immobilie in einem unbewohnbaren Zustand hinterlassen. Zugemüllte Zimmer, heruntergerissene Tapeten, eingeschlagene Fenster: Die Beseitigung dieser Schäden kostet oft eine Menge Geld. Kosten, die nur bedingt bei der Steuer angesetzt werden können.
Es wird zwischen Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen unterschieden
Denn das Finanzamt unterscheidet Erhaltungsaufwendungen, die Sie sofort im gleichen Jahr als Werbungskosten abziehen können und so genannte Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen. Diese müssen abgeschrieben werden, sprich sie müssen steuerlich auf mehrere Jahre verteilt werden. Diese Unterscheidung ist entscheidend, denn wenn Sie Ausgaben auf mehrere Jahre verteilen müssen, fällt der abzugsfähige Betrag naturgemäß niedriger aus. Von Anschaffungs- oder Herstellungskosten geht das Finanzamt dann aus, wenn Sie an der Immobilie etwas Neues schaffen oder das Objekt wesentlich verbessern. Mit Erhaltungsaufwand sichern Sie lediglich die bereits vorhandene Substanz des Gebäudes.
Übersteigen die Renovierungskosten um 15 % die Anschaffungskosten handelt es sich um anschaffungsnahe Aufwendungen
Eine Besonderheit gilt außerdem direkt nach dem Erwerb der Immobilie: Wollen Sie direkt nach dem Kauf Ihr neu erworbenes Eigentum renovieren oder modernisieren, könnte das Finanzamt dies als anschaffungsnahen Aufwand einstufen. Dies ist immer dann der Fall, wenn derartige Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Dann gibt es keine Möglichkeit, die Ausgaben sofort abzuziehen; sie müssen zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden – meist über 50 Jahre.
Vor diesem Problem stand auch eine Vermieterin, die jetzt vor dem Finanzgericht Düsseldorf klagte (Az. 11 K 4274/13 E). Sie hatte eine Eigentumswohnung für knapp 105.000 Euro gekauft, die zu dem Zeitpunkt vermietet war und sich in einem mangelfreien Zustand befand. Nach einiger Zeit jedoch war die Mieterin nicht mehr bereit, die Nebenkosten zu zahlen. Die Vermieterin gewann einen Zivilrechtsstreit in dieser Sache und kündigte das Mietverhältnis. Als sie die Wohnung betrat, fand sie ihr Eigentum massiv beschädigt vor: Eingeschlagene Scheiben lagen an den Türen, die Wände waren von Schimmel befallen und die Bodenfliesen waren zerstört. Darüber hinaus stellte sich heraus, dass die Mieterin über Monate einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet hatte. Auch hier waren Schäden entstanden.
Die Vermieterin brachte ihre Wohnung wieder in Schuss und machte die Kosten in Höhe von knapp 20.000 Euro in ihrer Steuererklärung geltend. Das Finanzamt jedoch wertete die Ausgaben als Anschaffungsnahe Herstellungskosten, da die 15-Prozent-Grenze überschritten worden sei.
FG urteilt, dass die Schadensbeseitigung nicht unter die 15-%-Regelung fällt
Das Finanzgericht Düsseldorf gab jedoch der Vermieterin Recht. Der Gesetzesbegründung lassen sich demnach keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach dem Kauf unter die 15-Prozent-Regelung fällt. An der Entstehungsgeschichte der gesetzlichen Vorschrift lasse sich ablesen, dass der Gesetzgeber Fälle, in denen Schäden erst nach dem Erwerb entstehen, nicht vor Augen hatte. Mit der Regelung sollten vor allem solche Fälle erfasst werden, in denen eine Renovierung von vorneherein geplant und erst nach Anschaffung der Immobilie geltend gemacht werden.
Der Senat hielt es auch unter Gleichbehandlungsgesichtspunkten für gerechtfertigt, Erhaltungsaufwendungen für nachträgliche Schäden stets steuerlich zum sofortigen Abzug zuzulassen. Allerdings ließ das Finanzgericht die Revision zum Bundesfinanzhof zu, um die Frage grundsätzlich zu klären.
Praxis-Tipp: Steuerprofi zu Rate ziehen
Keine Regel ohne Ausnahmen: Da das Thema Gebäudeabschreibung sehr komplex ist und zudem noch besondere Vorschriften für neue sowie denkmalgeschützte Gebäude vorsieht, sollten Sie hier unbedingt einen Steuerprofi zu Rate ziehen. Tipp: Die Kosten für das Ausfüllen der Anlage V sind übrigens abzugsfähig.
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