Grunderwerbsteuer: Wann sich das Finanzamt bei Zusatzleistungen meldet

Viele Häuslebauer können ein Lied davon singen: Die für die eigene Immobilie vorab kalkulierten Kosten stimmen selten mit den Ausgaben überein, die nach Abschluss aller Arbeiten zu Buche schlagen. Verantwortlich sind mitunter Preissteigerungen bei den verwendeten Baumaterialien oder eine Fehlkalkulation im Rahmen der Planung. Häufig sorgen aber auch die Bauherren selbst für einigen Mehraufwand. Grund dafür sind meist Sonderwünsche, die im Laufe der Bauphase entstehen. Was an sich für manche bereits zu einer finanziellen Herausforderung wird, ist umso ärgerlicher, wenn sich daraus Folgen für die Grunderwerbsteuer ergeben.

Kauf eines Ausbauhauses zum Festpreis

Auf der sicheren Seite könnten sich bei einem Bauvorhaben jedoch diejenigen wähnen, die ein Ausbauhaus zum Festpreis erwerben. Dass dies nicht so sein muss, erlebte ein Käufer, über dessen Fall zuletzt der Bundesfinanzhof ( BFH, Urteil v. 30.10.2024, II R 18/22) entschieden hat. Neben den Kosten für Grund und Boden umfasste der Kaufpreis den Bau einer Doppelhaushälfte einschließlich der Gebühren für Architekt und Statiker. Bauart, Größe und Ausbau ergaben sich zudem aus der Modellbeschreibung des Ausbauhauses, die Teil des Kaufvertrags war. Außerdem wurde darin festgelegt, dass die Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Entwässerung direkt auf den Namen des Bauherrn gestellt wurden und von diesem zu bezahlen waren.

Auf der Grundlage des notariell beurkundeten Vertrags setzte das zuständige Finanzamt im Juni 2016 die Grunderwerbsteuer fest. Im Januar 2019 forderte die Behörde den Hauskäufer dazu auf, die Abschlussrechnung einzureichen. Gleichzeitig wollte der Sachbearbeiter wissen, ob weitere Leistungen beauftragt wurden. Wie er schließlich den eingereichten Rechnungen entnehmen konnte, hatten Sonderwünsche zu Innentüren, Rolllädenmotoren und Bodenbelägen Zusatzkosten verursacht. Außerdem enthielt wies die Schlussrechnung neben dem Kaufpreis die entstandenen Anschlusskosten aus.

Grunderwerbsteuer auf Ausgaben für Sonderwünsche

Da das Finanzamt die berechneten Leistungen als Zusatzleistungen wertete, erließ es im Februar 2019 schließlich auf Grundlage der Rechnungen einen neuen Grunderwerbsteuerbescheid. Dieser belief sich auf 978 EUR. Nach erfolglosem Einspruch klagte der Bauherr dagegen vor dem Niedersächsischen Finanzgericht. Die dortigen Richter folgten jedoch der Auffassung des Finanzamts und sahen in den erfüllten Sonderwünschen zusätzliche Leistungen. Nach ihrer Meinung waren die Hausanschlusskosten ebenfalls einzubeziehen, da die Rechnung auf den Kläger lautete und er auch die Zahlung schuldete.

Gegen diese Entscheidung legte der Hauskäufer schließlich Revision ein. Dabei konnte er vor dem Bundesfinanzhof einen Teilerfolg verbuchen. Denn die Richter hoben die Vorentscheidung in Bezug auf die Anschlusskosten für Gas, Wasser und Entwässerung auf. Demnach handelt es sich dabei nicht um zusätzliche Leistungen, da die Zahlungsverpflichtung bereits im Notarvertrag erfasst wurde. Der Zeitpunkt von Rechnungslegung oder Zahlung ist für die Einordung der Leistung daher unerheblich.

Anders sieht es bei den übrigen Sonderwünschen aus. Denn auch nachträglich gewährte Zusatzleistungen können eine Grunderwerbsteuerpflicht auslösen. Dies ergibt sich daraus, dass laut dem Gesetz auch solche Leistungen zur Gegenleistung gehören können, die der Käufer dem Verkäufer über die beim Kauf vereinbarte Leistung hinaus gewährt. Ein solcher Grundsatz gilt auch dann, wenn die Immobilie erst neu gebaut wird.

Offener Punkt der BFH-Entscheidung

In seiner Entscheidung hatte der Bundesfinanzhof nur den Grunderwerbsteuerbescheid im Blick. Offen bleibt daher, ob die Kosten für den Hausanschluss Teil des ersten Bescheids aus dem Juni 2016 hätten sein müssen. Ebenso möglich wäre, dass es sich dabei um eigennützige Erwerberleistungen handelt. Diese würden nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Praxis-Tipp: Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Bei einem Verkauf unter nahen Angehörigen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies betrifft alle diejenigen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind. Dazu zählen Eltern und Kinder aber auch Großeltern und Enkel. Ebenfalls steuerfrei bleibt der Verkauf unter Eheleuten oder an adoptierte Kinder sowie Schwiegerkinder. Im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung löst ein Verkauf an einen früheren Ehepartner ebenfalls keine Grunderwerbsteuer aus. Anders ist es jedoch beim Grunderwerb zwischen Geschwistern. Dieser ist steuerpflichtig.