Werbungskosten Vermietung und Verpachtung – Überblick / 2.1.1 Schuldzinsen zur Finanzierung von fremdfinanzierten Anschaffungskosten einer Immobilie nach deren Veräußerung

Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Auf ein (umgeschuldetes) Anschaffungsdarlehen gezahlte nachträgliche Schuldzinsen sind auch im Fall einer nicht steuerbaren Veräußerung^[1] der vormals vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.^[2] Der Werbungskostenabzug ist mangels Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu verneinen, soweit die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Veräußerungspreis der Immobilie hätten getilgt werden können.

Hinweis

Schuldzinsen für ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen

Auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen können^[3] durch die frühere Einkünfteerzielung veranlasst sein. Schuldzinsen für ein Darlehen, das nur aufgenommen wird, um ein bereits früher aufgenommenes und nach Veräußerung der Immobilie fortgeführtes Anschaffungsdarlehen umzuschulden, können unter folgenden Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden:

• Das Altdarlehen diente der Finanzierung der Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten der vermieteten Immobilie.
• Die Valuta des Umschuldungsdarlehens geht nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinaus.
• Die Umschuldung bewegt sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung. Dazu gehört regelmäßig eine vertraglich fixierte Tilgungsvereinbarung.

Für Schuldzinsen, die in der Zeit nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht vor der Veräußerung des Mietobjekts gezahlt werden, ist kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zulässig. Derartige Schuldzinsen stehen nicht mehr mit den Einkünften gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG in wirtschaftlichem Zusammenhang, sondern sind Gegenleistung für die Kapitalüberlassung, die im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dient.^[4]

[1] BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 45/13, BFH/NV 2014 S. 1151.

[2] BMF, Schreiben v. 27.7.2015, IV C 1 – S 2211/11/10001, BStBl 2015 I S. 581.

[3] BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 45/13, BFH/NV 2014 S. 1151.

[4] BFH, Urteil v. 21.1.2014, IX R 37/12, BStBl 2015 II S. 631.