Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.[1] Aufwendungen für eine Immobilie nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung sind als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Immobilie nicht endgültig aufgegeben hat. Eine solche endgültige Aufgabe ist nicht anzunehmen, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht, selbst wenn er das Vermietungsobjekt daneben auch zum Erwerb anbietet.[2] Soweit ein Steuerpflichtiger allerdings ein in seinem Eigentum stehendes Objekt aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und zur Vermietung bereitstellen kann, ist vom Fehlen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.[3] Eine beendete Vermietung von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus entfaltet keine Indizwirkung für eine fortbestehende Einkunftserzielungsabsicht hinsichtlich zweier im Dachgeschoss neu geschaffener Wohnungen.[4] Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer (fort-)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.[5]
Anders aber, wenn die Wohnung nach einer Selbstnutzung leer steht. Hier geht es um die Begründung der Einkunftserzielungsabsicht. Der Steuerpflichtige muss sich endgültig entschlossen haben, zu vermieten; dies hat er nicht, wenn er alternativ auch erwägt, die Wohnung zu veräußern.[6]
Die Vermietungsbemühungen können z. B. in der Einschaltung eines Maklers, in Zeitungsinseraten oder in der Renovierung oder baulichen Umgestaltung zu einem vermietbaren Zustand des Objekts bestehen. Beschränken sich die nachgewiesenen Vermietungsbemühungen auf 2 kleine, wenig aussagekräftige Zeitungsanzeigen in der örtlichen Tagespresse und einige nicht bewiesene Aushänge am schwarzen Brett eines Supermarkts, genügt dies nicht, um eine ernsthafte nachhaltige Vermietungsabsicht zu dokumentieren.[7] Dem Steuerpflichtigen ist ein inhaltlich angemessener, zeitlich jedoch begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zuzubilligen, innerhalb dessen er über die Fortführung oder Aufgabe seiner Vermietungstätigkeit entscheiden muss. Bei der (General-)Sanierung einer leerstehenden Wohnung ist es deshalb grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen, zu entscheiden, ob und inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit- und/oder Geldgründen langsamer oder schneller und ob diese Arbeiten in Eigenleistung selbst oder durch Fremdfirmen durchgeführt werden.[8] Sind bei einer mehrjährigen Renovierung des Gebäudes Bemühungen zur Fertigstellung der Baumaßnahmen allerdings nicht erkennbar, kann dies ein Beweisanzeichen[9] für einen fehlenden Entschluss zur dauerhaften Vermietung sein.[10]
Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige – will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen – zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Zu den ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen gehört auch, bei fehlender Nachfrage ggf. durch Zugeständnisse bei der Ausgestaltung des Mietverhältnisses die Attraktivität des Objekts zu erhöhen.[11] Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe.[12] Von einer ernsthaften Vermietungsabsicht ist nicht auszugehen, wenn der Steuerpflichtige eine leerstehende Wohnung lediglich im Bekanntenkreis zur Vermietung angeboten hat, die Wohnung evtl. ohne finanzielle Gegenleistung für einen familienangehörenden Wunschmieter in der Zukunft freigehalten wurde und keine nachgewiesenen Bemühungen entfaltet worden sind, um die Wohnung am Markt anzubieten.[13]
Ungewissheit bei behaupteter Vermietungsabsicht
Das Finanzamt kann einen Steuerbescheid bei vorliegender Ungewissheit über das Vorliegen einer Vermietungsabsicht vorläufig nach § 165 Abs. 1 Satz 1 AO erlassen. Auf die Rechtmäßigkeit der Nebenbestimmung kommt es nicht an. Eine Ablaufhemmung nach § 171 Abs. 8 AO tritt auch dann ein, wenn die Anordnung der Vorläufigkeit rechtswidrig war und nicht mit Erfolg angegriffen worden ist. Die Ungewissheit hinsichtlich der Vermietungsabsicht wird beseitigt, wenn das Grundstück vermietet wird. Die Ungewissheit ist auch beseitigt, wenn eine zukünftige Vermietung dauerhaft ausgeschlossen ist, weil der Steuerpflichtige das Grunds...
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