Soweit der Übernehmer ein Grundstück des Privatvermögens im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich erworben hat, führt er die AfA des Übergebers fort. Er kann die AfA nur bis zu dem Betrag abziehen, der anteilig von der Bemessungsgrundlage des Übergebers nach Abzug der AfA, der erhöhten AfA und Sonderabschreibungen verbleibt.[1]
Soweit er das Grundstück entgeltlich erworben hat, bemessen sich die AfA nach seinen Anschaffungskosten und unter Zugrundelegung eines AfA-Satzes nach § 7 Abs. 4 EStG.[2] Danach ergibt sich bei Gebäuden für den unentgeltlich und den entgeltlich erworbenen Teil regelmäßig eine unterschiedliche Abschreibungsdauer.
2.4.1 Abstandszahlungen an den Übergeber
Abstandszahlungen an den Übergeber führen i. d. R. zu einem (teil-)entgeltlichen Erwerb und somit stets zu Anschaffungskosten.[1]
Abstandszahlung bei teilentgeltlichem Erwerb
V überträgt an seinen Sohn S eine vermietete Eigentumswohnung (Verkehrswert 150.000 EUR), die er 1995 für 85.000 EUR erworben hat. Im Übergabevertrag wird vereinbart, dass S an V eine Abstandszahlung i. H. v. 50.000 EUR zu zahlen hat. Darüber hinaus hat S auch die Gebühren für die notarielle Beurkundung und für die Eintragung in das Grundbuch und sonstige Nebenkosten i. H. v. insgesamt 1.000 EUR getragen.
Es liegt ein teilentgeltliches Veräußerungsgeschäft vor, das bei V keine steuerrechtliche Auswirkung hat (Verkauf von Privatvermögen außerhalb der Spekulationsfrist). S hat Anschaffungskosten i. H. v. 51.000 EUR, die auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen sind.
2.4.2 Zahlungen an andere Angehörige des Übergebers
Die sog. Gleichstellungsgelder an die Geschwister des Übernehmers oder auch an andere Angehörige des Übergebers sind ebenfalls stets Anschaffungskosten.[1] Entsprechendes gilt, wenn der Übernehmer verpflichtet ist, bisher in seinem Vermögen stehende Wirtschaftsgüter auf Dritte zu übertragen, oder wenn er zunächst zu einer Ausgleichszahlung verpflichtet war und diese Verpflichtung später durch Hingabe eines Wirtschaftsguts erfüllt.
Ist der Übernehmer verpflichtet, Leistungen in Sachwerten zu erbringen, hat er Anschaffungskosten i. H. d. gemeinen Werts der hingegebenen Wirtschaftsgüter.
Abstandszahlung an Schwester
Abwandlung zum obigen Beispiel[2]: S verpflichtet sich, den Betrag von 50.000 EUR seiner Schwester T zu zahlen.
Auch hier liegen bei S Anschaffungskosten i. H. v. 50.000 EUR zuzüglich Anschaffungsnebenkosten i. H. v. 1.000 EUR vor.
Es liegen keine Anschaffungskosten vor, wenn der Übernehmer sich verpflichtet, Teile des ihm unentgeltlich übertragenen Vermögens an andere Personen weiterzugeben.
Schuldzinsen für Verbindlichkeiten, die aufgenommen werden, um Abstandszahlungen an den Übergeber oder an Angehörige des Übergebers zu leisten, sind als Werbungskosten abziehbar, wenn und soweit der Übernehmer das betreffende Wirtschaftsgut zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte einsetzt.
Voll unentgeltlicher Erwerb bei Weitergabeverpflichtung
V überträgt seinem Sohn S ein Mehrfamilienhaus mit der Auflage, dieses in Eigentumswohnungen umzuwandeln und anschließend die Wohnung im Dachgeschoss auf die Lebensgefährtin des V zu übertragen. Sonstige Gegenleistungen hat S nicht zu erbringen.
Es liegt in vollem Umfang ein unentgeltlicher Erwerb vor, weil S lediglich Teile des ihm übertragenen Vermögens weitergeben muss.
S. Abschnitt 2.4.1.
2.4.3 Übernahme von Verbindlichkeiten
Die Übernahme von Verbindlichkeiten des Übergebers durch den Übernehmer führt ebenfalls stets zu einem entgeltlichen Erwerb[1], d. h. zu Anschaffungskosten des Erwerbers.[2] Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um Verbindlichkeiten handelt, die auf dem Grundstück lasten, oder ob z. B. andere private Verbindlichkeiten des Übergebers übernommen werden.
Voraussetzung ist jedoch, dass diese Verbindlichkeiten in Zusammenhang mit der Übergabe übernommen werden. Dient das übernommene Objekt der Einkunftserzielung, sind die mit den übernommenen Schulden in Zusammenhang stehenden Schuldzinsen Werbungskosten.[3] Dies gilt auch, wenn die Verbindlichkeiten, die der Übernehmer übernehmen muss, beim Übergeber ursprünglich privat veranlasst waren.[4]
Übernahme einer Mietwohnung plus Schuldübernahme
V hat Anfang Januar 2023 eine Segelyacht erworben. Diese wurde teilweise über ein Darlehen i. H. v. 40.000 EUR (Zinsen 2022: 3.000 EUR) finanziert. Am 1.11.2023 überträgt V eine schuldenfreie und vermietete Eigentumswohnung (Verkehrswert 110.000 EUR) auf seinen Sohn S. Dieser verpflichtet sich im Übergabevertrag, ab 1.11.2023 den Kredit zu übernehmen und die Zinsen zu zahlen.
Die Übernahme des Darlehens steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der ansonsten unentgeltlichen Übertragung der Eigentumswohnung. Sie führt deshalb bei S zu Anschaffungskosten i. H. v. 40.000 EUR, die auf Grund und Boden und das Geb...
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