Während die Umsatzsteuer grundsätzlich an die Übertragung des Eigentums bei Kaufverträgen anknüpft, geht das Grunderwerbsteuergesetz den umgekehrten Weg: Diese Steuerart entsteht in der Regel nicht erst bei Eigentumsübertragung, sondern Anknüpfungspunkt ist der Abschluss des Kaufvertrags oder eines anderen schuldrechtlichen Rechtsgeschäfts, das den Anspruch auf Übereignung begründet.[1] Ob die Übereignung dann tatsächlich stattfindet, ist zunächst für die Entstehung der Grunderwerbsteuer unerheblich.
Durch zivilrechtliche Gestaltungen kann die Entstehung der Steuer verschoben werden, beispielsweise, wenn der Kaufvertrag von einer Genehmigung oder dem Eintritt einer (aufschiebenden Bedingung abhängig gemacht wir.[2] Grundsätzlich wird die Entstehung der Steuer aber nicht dadurch verschoben, dass sich die Eigentumsübertragung verzögert. Hier geht das Gesetz sogar noch weiter. Wird der Erwerbsvorgang erst nach mehr als 2 Jahren rückgängig gemacht, beispielsweise indem einvernehmlich der Kaufvertrag aufgehoben wird, dann bleibt es unter bestimmten Voraussetzungen bei der festgesetzten Steuer. Auch die Vereinbarung einer aufschiebenden Befristung führt nicht zu einer Verschiebung des Steuerentstehungszeitpunkts.[3] Lediglich die Aufnahme einer aufschiebenden Bedingung oder eines Genehmigungsvorbehalts rechtfertigt die Verschiebung des Steuerentstehungszeitpunkts[4], während die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung, bei der das Rechtsgeschäft zunächst wirksam wird, nicht zu einer Verschiebung des Steuerentstehungszeitpunkts führt.
Das einer Mietpartei einer verkauften Immobilie, die zuvor in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gesetzlich nach § 577 BGB eingeräumte Vorkaufsrecht hindert übrigens nicht das Entstehen eines wirksamen Kaufvertrags, so dass auch noch während der 2-monatigen Frist zur Ausübung des Vorkaufsrecht bereits die Grunderwerbsteuer festgesetzt und fällig werden kann.
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