2.1 Steuerbarkeit der Umsätze
Eine steuerbare Vermietung eines Grundstücks setzt voraus, dass ein Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens an einen Dritten gegen Entgelt eine sonstige Leistung im Inland ausführt. Die Unternehmereigenschaft des Vermieters ergibt sich dabei nach den allgemeinen Grundsätzen des UStG, wenn der Vermieter nachhaltig Leistungen ausführt. Diese Voraussetzung ist bei einer Vermietung im Regelfall erfüllt.
Unternehmereigenschaft
Auch wenn eine Person nur eine Eigentumswohnung vermietet, ansonsten aber keine weitere selbstständige Tätigkeit ausführt, erlangt sie schon Unternehmereigenschaft nach § 2 Abs. 1 UStG. Anders als im Ertragsteuerrecht kann eine entgeltliche Vermietung somit nie "privat" ausgeführt werden.
Die Leistung des Unternehmers muss – damit es sich um einen steuerbaren Umsatz handelt – auch im Inland ausgeführt werden. Dabei sind Leistungen, die im Zusammenhang mit einem Grundstück ausgeführt werden, immer dort erbracht, wo das Grundstück liegt (sog. Belegenheitsprinzip[1]). Der Grundstücksbegriff ist genauso wie der Vermietungsbegriff unionsrechtlich auszulegen.[2] Als Grundstück i. S. d. § 3 a Abs. 3 Nr. 1 UStG sind danach zu verstehen:
- ein bestimmter über- oder unterirdischer Teil der Erdoberfläche, an dem Eigentum und Besitz begründet werden kann;
- jedes mit oder im Boden, über oder unter dem Meeresspiegel befestigte Gebäude oder jedes derartige Bauwerk, das nicht leicht abgebaut oder bewegt werden kann;
- jede Sache, die einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder eines Bauwerks bildet, ohne die das Gebäude oder das Bauwerk unvollständig ist, wie z. B. Türen, Fenster, Dächer, Treppenhäuser und Aufzüge;
- Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder einem Bauwerk installiert sind und nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude oder das Bauwerk zu zerstören oder zu verändern.
Grundstücksort entscheidend
Für die Ortsbestimmung im Zusammenhang mit einer Vermietung kommt es nicht darauf an, wo der Vermieter seinen Sitz hat oder ob die Leistung unter Verwendung einer USt-IdNr. erbracht wird. Es ist immer auf den Ort des Grundstücks abzustellen.
Die Vermietung eines Grundstücks setzt voraus, dass dem Mieter vom Vermieter auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, das Grundstück oder einen bestimmten Grundstücksteil so in Besitz zu nehmen, als ob er dessen Eigentümer wäre, und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls, vor allem der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt zu berücksichtigen. Maßgebend ist der objektive Inhalt des Vorgangs, unabhängig von der Bezeichnung durch die Parteien.[3] Diese Voraussetzungen gelten auch für die Verpachtung eines Grundstücks[4] und die hierdurch typischerweise eingeräumten Berechtigungen an dem Grundstück zur Ausübung einer sachgerechten und nachhaltigen Bewirtschaftung. Eine Vermietung in diesem Sinne setzt nicht voraus, dass die vermietete Grundstücksfläche bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bestimmt ist. Auch muss nicht die Dauer der Überlassung des Grundstücks von vornherein festgelegt sein.
2.2 Steuerpflicht der Vermietung
2.2.1 Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 UStG
Von entscheidender Bedeutung bei der Vermietung von im Inland belegenen Grundstücken ist die Frage der Steuerpflicht. Nach § 4 Nr. 12 UStG werden die folgenden Umsätze steuerbefreit:
- Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen[1];
- die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung auf Grund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrags oder Vorvertrags[2];
- die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken.[3]
Allerdings sind von diesen Steuerbefreiungen nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die folgenden Vermietungsleistungen ausdrücklich ausgeschlossen:
- Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält – hier kann aber der ermäßigte Steuersatz[4] zur Anwendung kommen;
- Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen;[5]
- kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen – auch hier kommt der ermäßigte Steuersatz zur Anwendung;
6-Monatsfrist zur Abgrenzung langfristiger Vermietung
Die Abgrenzung, wann eine kurzfristige Vermietung oder eine langfristige Vermietung vorliegt, erfolgt anhand der Vermietungsdauer. Regelmäßig führt eine für mehr als 6 Monate geplante Vermietung zu einer "langfristigen" Vermietung. Dies gilt sowohl für die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen als auch für di...
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