Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Gebäuden, Gebäudeteilen, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie von Eigentumswohnungen können nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG im Weg der AfA als Werbungskosten abgeschrieben werden, wenn sie der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen. Unselbstständige Gebäudeteile sind zusammen mit der Gebäudeeinheit abzuschreiben, zu der sie gehören. Die Unterscheidung zwischen unselbstständigen und selbstständigen Gebäudeteilen wird nach dem Nutzungs- und Funktionszusammenhang getroffen. Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens können nicht abgeschrieben werden. Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen.

Abschreibungsberechtigt ist der zivilrechtliche oder wirtschaftliche Eigentümer. Setzt dieser das Gebäude zur Erzielung eigener Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ein, steht ihm die AfA auf die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes zu, die von ihm getragen wurden oder die ihm nach § 11d EStDV steuerlich zugerechnet werden.[1] Seine AfA-Befugnis schließt insoweit die AfA-Befugnis anderer Personen aus.

Der Vorbehaltsnießbraucher darf im Falle der Nutzung zur Vermietung die AfA für das Gebäude wie zuvor als Eigentümer in Anspruch nehmen. Der Zuwendungsnießbraucher kann zwar alle Grundstückskosten, die er zivilrechtlich zu übernehmen hat, im Fall der Vermietung als Werbungskosten bei der Einkunftsermittlung abziehen, nicht abzugsfähig ist bei ihm allerdings die Gebäude-AfA. Da der Grundstückseigentümer keine Einnahmen aus dem nießbrauchbelasteten Grundstück erwirtschaften kann, ist er zum Abzug der Gebäude-AfA nicht berechtigt.

Bei Privatgebäuden, die unentgeltlich erworben wurden, bemessen sich die AfA nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers zuzüglich der vom Rechtsnachfolger aufgewendeten Herstellungskosten und nach dem Prozentsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde, wenn er noch Eigentümer des Wirtschaftsgutes wäre.[2]

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