Vermietung und Verpachtung / 1.2.2 Ermittlung des Totalüberschusses

Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht, ist stets zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Ob die jeweilige Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss innerhalb des Zeitraums der tatsächlichen Vermögensnutzung erwarten lässt, hängt von einer vom Steuerpflichtigen zu erstellenden Prognose über

• die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung,
• die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Einnahmen und
• die anfallenden Werbungskosten ab.

In diese Prognose sind alle objektiv erkennbaren Umstände einzubeziehen, zukünftig eintretende Faktoren jedoch nur, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar waren. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums können wichtige Anhaltspunkte liefern.

Dabei ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren^[1]:

• Für die Überschussprognose ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger abzustellen. Der Prognosezeitraum umfasst – sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist – einen Zeitraum von 30 Jahren. Dies gilt auch bei einer Verpachtung von unbebautem Grundbesitz.^[2]Er beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung der Wohnung, im Fall der Vermietung nach vorheriger Selbstnutzung mit Beendigung der Selbstnutzung. Bei Vereinbarung eines befristeten Mietverhältnisses im Anschluss an eine unbefristete Vermietung oder bei verbilligter Überlassung einer Wohnung nach vorheriger nicht verbilligter Überlassung beginnt der Prognosezeitraum mit dem Zeitpunkt, zu dem wegen Veränderung der Verhältnisse die Einkunftserzielungsabsicht zu überprüfen ist.
• Bei der Ermittlung des Totalüberschusses ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. Die Einkunftserzielungsabsicht ist i. d. R. jeweils für das einzelne Mietverhältnis gesondert zu prüfen.
• Es ist die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG zugrunde zu legen.
• Sofern der Steuerpflichtige keine ausreichenden objektiven Umstände über die zukünftige Entwicklung vorträgt, sind die zu erwartenden Überschüsse anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (i.  d.  R. in den letzten 5 Veranlagungszeiträumen) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen. Künftig anfallende Instandhaltungsaufwendungen können in die Schätzung einbezogen werden.
• Legt der Steuerpflichtige dar, dass er auf die in der Vergangenheit entstandenen Werbungskostenüberschüsse reagiert und die Art und Weise der weiterhin ausgeübten Vermietungstätigkeit geändert hat, ist der Schätzung der Durchschnitt der Einnahmen und Werbungskosten der zukünftigen (i.  d.  R. ebenfalls 5) Veranlagungszeiträume zugrunde zu legen, in denen sich die im (jeweiligen) Streitjahr objektiv erkennbar angelegten Maßnahmen erstmals ausgewirkt haben. Die sich so ergebenden Überschüsse sind auf den Rest des Prognosezeitraums hochzurechnen.
• Wegen der Unsicherheitsfaktoren, denen eine Prognose über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren unterliegt, ist auf die Gesamtsumme der geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 % und auf die Gesamtsumme der geschätzten Ausgaben ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorzunehmen.

Hinweis

Totalüberschussprognose

Ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist, ergibt sich bei einer befristeten Vermietung aus der den Zeitraum der abgekürzten Vermögensnutzung umfassenden Totalüberschussprognose, d.  h. nur die während des befristeten Vermietungszeitraums zufließenden Einnahmen und abfließenden Werbungskosten sind gegenüberzustellen.^[3]

[1] Vgl. BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 S – 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933, Rz. 34 mit Beispielen.

[2] BFH, Urteil v. 28.11.2007, IX R 9/06, BStBl 2008 II S. 515.

[3] Vgl. hierzu BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933, Rz. 36.