Vermietung und Verpachtung / 1.2.2 Ermittlung des Totalüberschusses

Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht, ist stets zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Ob die jeweilige Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss innerhalb des Zeitraums der tatsächlichen Vermögensnutzung erwarten lässt, hängt von einer vom Steuerpflichtigen zu erstellenden Prognose über

• die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung,
• die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Einnahmen und
• die anfallenden Werbungskosten ab.

In diese Prognose sind alle objektiv erkennbaren Umstände einzubeziehen, zukünftig eintretende Faktoren jedoch nur, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar waren. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums können wichtige Anhaltspunkte liefern.

Dabei ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren^[1]:

• Für die Überschussprognose ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger abzustellen. Der Prognosezeitraum umfasst – sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist – einen Zeitraum von 30 Jahren. Dies gilt auch bei einer Verpachtung von unbebautem Grundbesitz.^[2] Er beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung der Wohnung, im Fall der Vermietung nach vorheriger Selbstnutzung mit Beendigung der Selbstnutzung. Bei Vereinbarung eines befristeten Mietverhältnisses im Anschluss an eine unbefristete Vermietung oder bei verbilligter Überlassung einer Wohnung nach vorheriger nicht verbilligter Überlassung beginnt der Prognosezeitraum mit dem Zeitpunkt, zu dem wegen Veränderung der Verhältnisse die Einkunftserzielungsabsicht zu überprüfen ist.
• Bei der Ermittlung des Totalüberschusses ist von den Erge...