Die Veräußerung von (bebauten) Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei[1]. Viele Käufer sind auch an einem umsatzsteuerfreien Erwerb interessiert, weil sie dadurch kein unnötiges Risiko für eine Vorsteuerberichtigung[2] in Kauf nehmen und somit nicht an eine dauerhafte umsatzsteuerpflichtige Nutzung "gebunden sind". Es kommt allerdings immer wieder vor, dass Grundstücksverkäufer erst nach der Veräußerung merken, dass sie durch den steuerfreien Verkauf Vorsteuerbeträge aufgrund der Regelungen des § 15a UStG an das Finanzamt zurückzahlen müssen. Dies gilt umso mehr, als seit einigen Jahren nicht nur Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für eine Immobilie in den Anwendungsbereich des § 15a UStG fallen, sondern auch (größere und kleinere) Erhaltungsmaßnahmen betroffen sein können.
In der Vergangenheit galt: Wurde dieser Umstand rechtzeitig erkannt, war ggf. noch eine Heilung des "Fehlers" möglich. So konnte der Verkäufer durch nachträgliche Option zur Umsatzsteuerpflicht des Grundstücksverkaufs die ursprünglich steuerfreie Veräußerung in einen steuerpflichtigen Umsatz wandeln und damit einer drohenden Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG entgehen.
Option nur im notariellen Erstvertrag möglich
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit einer Grundstückslieferung ist nach neuerer Rechtsprechung des BFH[3] nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell beurkundeten Grundstückskaufvertag möglich. Deshalb kann – auch nach Ansicht der Finanzverwaltung[4]- eine nachträgliche Option auch nicht mehr durch eine notariell beurkundete Ergänzung des ursprünglichen Notarvertrags herbeigeführt werden. Obwohl diese Auffassung stark in der Kritik steht[5], ist ihr bei anstehenden Grundstücksverkäufen bis auf Weiteres unbedingt Rechnung zu tragen.[6]
Nach Ansicht des Finanzgerichts Baden-Württemberg[7] kann die in einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag ausgeübte Option zur Umsatzsteuerpflicht allerdings nachträglich bis zum Eintritt der materiellen Bestandskraft (Unabänderbarkeit) der Umsatzsteuerfestsetzung wieder rückgängig gemacht werden.[8] Der BFH muss sich deshalb im anhängigen Revisionsverfahren[9] nochmals mit der Problematik auseinandersetzen.
Im Vorfeld eines Grundstücksverkaufs ist daher unbedingt zu empfehlen, mögliche § 15a UStG-Thematiken mit äußerster Sorgfalt zu prüfen und grundsätzlich eine Option zur Umsatzsteuerpflicht anzustreben. Das setzt natürlich voraus, dass der Erwerber mit einer umsatzsteuerpflichtigen Veräußerung einverstanden ist. In der Praxis wird er einer Option vermutlich nur zustimmen, wenn er relativ sicher davon ausgehen kann, dass er das Objekt auf absehbare Zeit für umsatzsteuerpflichtige Zwecke verwendet.
Kaufpreis ggf. erhöhen
Ist die aufgrund eines umsatzsteuerfreien Grundstücksverkaufs vorzunehmende Korrektur nach § 15a UStG vergleichsweise überschaubar, erscheint eine entsprechende Kaufpreiserhöhung unter Verzicht auf die Ausübung der Option oftmals als ein für beide Vertragsparteien gangbarer Weg.
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