Rz. 14
Durch das WoEigG ist die Möglichkeit geschaffen worden, an Wohnungen eines Gebäudes das Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen das sog. Teileigentum zu begründen.[1] Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Eigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.[2] Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.[3]
Rz. 15
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.[4]
Rz. 16
Wohnungseigentum ist nur an einer Wohnung möglich. Der Begriff der Wohnung wird in der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz" des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau v. 19.3.1974 (BAnz 1974 Nr. 58) definiert als Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Die Eigenschaft als Wohnung geht nicht dadurch verloren, dass einzelne Räume vorübergehend oder dauernd zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden. Räume, die zwar zu Wohnzwecken bestimmt sind, aber die genannten Voraussetzungen nicht erfüllen, können nicht als Wohnung angesehen werden. Der Unterschied zwischen "Wohnungen" und "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen" ergibt sich aus der Zweckbestimmung der Räume. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind z. B. Läden, Werkstatträume, sonstige gewerbliche Räume, Praxisräume, Garagen und dgl.
Rz. 17
Der Begriff des Teileigentums entspricht dem Wohnungseigentum, wenn der Gegenstand des Sondereigentums nicht zu Wohnzwecken dienende Räume eines Gebäudes sind. Hierzu gehören insbes. Läden, Verkaufsstellen, Büros, Werkstätten oder Abstellräume.
Rz. 18
Das Gemeinschaftseigentum i. S. d. WoEigG umfasst alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, selbst wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden (z. B. tragende Wände und Decken). Dazu gehören auch alle Anlagen und Einrichtungen, die gemeinschaftlich genutzt werden dürfen, z. B. das Treppenhaus mit Aufzug, Ver-/Entsorgungsleitungen bis zur Abzweigung ins Sondereigentum, das Dach, die Fassaden einschließlich der Fenster, die Heizung, die gemeinschaftlichen Kellerräume, das Grundstück mit Wegen, Spielplätze usw.
Rz. 19
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit der Bezugsfertigkeit der Eigentumswohnanlage unter der Voraussetzung, dass mindestens eine Eigentumswohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WoEigG verkauft und der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft sind in den §§ 9a bis 23 WoEigG und die Verwaltungsrechte sowie die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters in den §§ 24 bis 29 WoEigG geregelt.
Rz. 20
Nach § 18 Abs. 1 WoEigG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Aus dieser gemeinschaftlichen Verwaltungsbefugnis ergibt sich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche im Geschäftsverkehr nach außen hin auftritt und dadurch ihre Unternehmereigenschaft begründet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich auch durch einen Verwalter vertreten lassen.[5] Der Leistungsaustausch zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem einzelnen Wohnungseigentümer ergibt sich dadurch, dass jeder Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen hat.[6]
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