Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG § 4 Nr. 12 [Vermietung un ... / 3 Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung – § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. b UStG

Rz. 124

Nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. b UStG ist auch die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung aufgrund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrags oder Vorvertrags umsatzsteuerbefreit. Durch diese Regelung wird insbesondere die Steuerbefreiung der bei sog. Kaufanwartschaftsverhältnissen zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der Auflassung erhobenen Wirtschaftskosten erreicht. Bei den Kaufanwartschaftsverhältnissen schließen Wohnungsbauunternehmen, die auf eigenem Grund und Boden im Auftrag von Kaufanwärtern Gebäude erstellen, mit dem Kaufanwärter zunächst einen sog. Kaufanwartschaftsvertrag ab. Er enthält die Verpflichtung zur Errichtung eines Gebäudes, die Festsetzung des Kaufpreises und die Klausel, dass die Auflassung erst nach Entrichtung des Kaufpreises erfolgen kann. Bis zur Auflassung wird das Gebäude dem Kaufanwärter aufgrund eines gleichzeitig abgeschlossenen Nutzungsvertrags zur Nutzung überlassen. Der Kaufanwärter hat eine monatliche Nutzungsgebühr zu entrichten, die sich aus den Rentenleistungen (Kaufpreisraten, Tilgung von Hypotheken, Hypothekenzinsen) und Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungskosten, anteilige Versicherungs- und Verwaltungsgebühren) zusammensetzt. Bei der Auflassung werden nur die Rentenleistungen auf den Kaufpreis angerechnet. Nachdem das gesamte Vertragsverhältnis als ein Kaufantrag angesehen wird, könnte ohne § 4 Nr. 12 S.1 Buchst. b UStG nur für die auf den Kaufpreis angerechneten Renten die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 9 UStG beansprucht werden. § 4 Nr. 12 UStG stellt auch die zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der Auflassung erhobenen Bewirtschaftungskosten von der USt frei.

Rz. 125

Vielfach liegt zwischen der Auflassung und der Eintragung des Neueigentümers in das Grundbuch eine längere Zeitspanne, in der das bestehende Nutzungsverhältnis zwischen den Beteiligten auch nach Auflassung noch fortgesetzt wird und in der der Kaufanwärter bis zur Eintragung in das Grundbuch die im Nutzungsvertrag vereinbarte Nutzungsgebühr weiterzahlt. Diese Nutzungsgebühren sind ebenfalls steuerfrei. In diesen Fällen wird davon ausgegangen, dass die Gebühren aufgrund des – stillschweigend verlängerten – Nutzungsvertrags entrichtet werden. Die nach der Eintragung in das Grundbuch weitergezahlten Verwaltungskosten unterliegen bei den Wohnungsbauunternehmen der USt, denn der Erwerber besitzt nach der Eintragung das Grundstück aufgrund seines Eigentums und nicht mehr aufgrund des auf die Nutzungsüberlassung gerichteten Vertrags.