FinMin Mecklenburg-Vorpommern, 26.5.2009, IV 301 - S 2198 a - 1/07
A. Allgemeines
Nach den §§ 7h, 7i, 10f, 11a, 11b EStG sind bestimmte Baumaßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie an Baudenkmalen begünstigt. Im Fall der Anschaffung ist Voraussetzung, dass die Baumaßnahmen zeitlich nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Kaufvertrages oder eines gleichstehenden Rechtsaktes durchgeführt worden sind.
Insbesondere bei größeren Altobjekten erfolgen die Baumaßnahmen häufig im Rahmen von sog. Erwerbermodellen. Hierbei wird ein renovierungsbedürftiges Objekt vom Bauträger aufgekauft und in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Zwischen dem Erwerber der einzelnen Eigentumswohnung und dem Bauträger wird in der Regel ein vorformuliertes Vertragswerk abgeschlossen, das den Kaufvertrag, die Durchführung der Bauarbeiten, die Finanzierung usw. beinhaltet. Für diese Gesamtleistung wird ein Festpreis vereinbart. Die Besitzübergabe der Eigentumswohnung an den Erwerber erfolgt regelmäßig erst nach Beendigung der Baumaßnahmen.
Gemäß Tz. 3.1.1 des BMF-Schreibens vom 2.5.2001, BStBl 2001 I S. 256 können bei Gesamtobjekten die Besteuerungsgrundlagen für die Steuern vom Einkommen nach der VO zu § 180 Abs. 2 AO gesondert festgestellt werden, soweit sie sich aus dem vertraglichen Gesamtaufwand ergeben. Neben den sofort abziehbaren Werbungskosten können danach insbesondere auch die Grundlagen zur Bemessung der AfA, der Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwendungen und des wie Sonderausgaben abziehbaren Betrags (z.B. nach §§ 7h, 7i, 10f, 11a, 11b EStG) gesondert festgestellt werden, sofern ein Bauträger/Initiator/Veräußerer mehrere Wohnungen veräußert.
In Fällen, in denen ein Bauträger/Initiator/Veräußerer Baumaßnahmen an einem Gesamtobjekt durchgeführt hat und die Erwerber eine Steuerbegünstigung nach den §§ 7h, 7i, 10f, 11a, 11b EStG beantragen, ist ein gesondertes Feststellungsverfahren bei dem für den Bauträger/Initiator/Veräußerer zuständigen FA durchzuführen (§ 2 der VO zu § 180 Abs. 2 AO). Dadurch soll eine Mehrfachbelastung durch gleichgerichtete Sachverhaltsermittlungen bei verschiedenen Wohnsitz-FÄ zu vermieden sowie eine einheitliche Rechtsanwendung und sachgerechte Besteuerung sichergestellt werden.
Darüber hinaus sind die sog. Bescheinigungsrichtlinien zu beachten (zu den §§ 7h, 10f und 11a EStG: ABl Mecklenburg-Vorpommern 1998 S. 1337; zu den §§ 7i, 10f und 11b EStG: ABl Mecklenburg-Vorpommern 1995 S. 1124).
B. Bescheinigungen/Aufgabenabgrenzung zwischen Bescheinigungsbehörde und FA
Die den Erwerbern von den Gemeindebehörden oder dem Landesamt für Kultur und Denkmalpflege erteilten Bescheinigungen bitte ich dem Feststellungsfinanzamt zu übersenden. Ergänzend zu R 7h und 7i EStR weise ich auf Folgendes hin:
Durch die Gemeindebehörde bzw. das Landesamt für Kultur und Denkmalpflege sind nur die Aufwendungen für die begünstigten Maßnahmen zu bescheinigen. Die Aufteilung des Kaufpreises – der ggf. eine Gewinnmarge des Bauträgers enthält – auf Grund und Boden, Altbau und begünstigte Aufwendungen erfolgt durch das FA.
Ebenfalls durch das FA zu prüfen ist, inwieweit die Maßnahmen nach Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrag oder gleichstehenden Rechtsakts (§ 7h Abs. 1 Satz 3, § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG) durchgeführt worden sind.
C. Kaufpreisaufteilung
Der einheitliche Kaufpreis ist auf den Grund und Boden, das Altgebäude sowie die begünstigten Baumaßnahmen aufzuteilen.
D. Feststellungsverfahren
1. Absehen vom Feststellungsverfahren
Wird ein Gebäude (Ein-, Zweifamilienhaus oder anderes Gebäude) nur von einem Steuerpflichtigen erworben, ist ein Feststellungsverfahren nicht durchzuführen. Ergeben sich in diesen Fällen z.B. Probleme bei der Beurteilung der Frage, ob durch die Baumaßnahmen ein Neubau entstanden ist, ist ggf. der Bausachverständige einzuschalten.
2. Verfahren beim FA des Erwerbers
Die Bitte um Durchführung des Feststellungsverfahrens ist direkt an das zuständige Feststellungsfinanzamt zu richten. Es sind stets eine Kopie des vollständigen Kaufvertrags, ggf. des vollständigen Vertrags über die Baumaßnahmen, sowie Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung beizufügen.
Lehnt das Feststellungsfinanzamt die Durchführung des Feststellungsverfahrens ab, bitte ich, zu berichten.
Nach Einleitung des Feststellungsverfahrens erfolgende Einkommensteuerfestsetzungen sind hinsichtlich der Einkünfte aus dem Objekt vorläufig (§ 165 AO) vorzunehmen, damit die Aufteilungsmaßstäbe It. Feststellungsverfahren auch für die übrigen Anschaffungskosten (z.B. Anschaffungsnebenkosten) berücksichtigt werden können (vgl. Tz. 4.2.5 des BMF-Schreibens vom 13.7.1992, BStBl 1992 I S. 404).
3. Verfahren beim FA des Bauträgers/Initiators/Veräußerers
3.1 Aufforderung zur Abgabe der Erklärung
Im Rahmen des Feststellungsverfahrens ist der Bauträger/Initiator/Veräußerer als Verfahrensbeteiligter (§ 180 Abs. 2 AO i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der VO zu § 180 Abs. 2 AO) nach Aufforderung durch das FA verpflichtet, e...
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