Sachbezüge, freie Unterkunft / 6 Ermittlung der ortsüblichen Miete durch das Finanzamt

Der Arbeitgeber muss immer damit rechnen, dass das Finanzamt die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete vergleicht. Beim Vergleich zwischen vereinbarter Miete und ortsüblicher Miete ist regelmäßig von der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten auszugehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere

• die Grundsteuer,
• die Kosten für Wasser und Abwasser,
• Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr,
• Beleuchtung, Gartenpflege,
• Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV).

Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist von der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete geht das Finanzamt in der folgenden Reihenfolge vor:

1. Vorherige Fremdvermietung: War die Wohnung bisher an fremde Dritte vermietet, kann regelmäßig der zuvor vereinbarte Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrunde gelegt werden.
2. Örtlicher Mietspiegel: War die Wohnung zuvor nicht fremdvermietet, ist die ortsübliche Miete regelmäßig anhand des örtlichen Mietspiegels oder der Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden zu ermitteln. Enthält der Mietspiegel Rahmenwerte, ist es nicht zu beanstanden, wenn auf den unteren Wert zurückgegriffen wird.
3. Immobilienportale: Eine weitere Möglichkeit besteht darin, auf Internetportale zuzugreifen. Es können die Immobilien im näheren Umkreis ermittelt werden, die zur Vermietung angeboten werden. Es kann der durchschnittliche Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen herangezogen werden, wobei auch die Größe einer Wohnung zu beachten ist. Ein Ausdruck der Angebote dient der Beweissicherung.
4. Mietwertkalkulatoren: Existieren für den Bereich, in dem die Wohnung liegt, keine Mietspiegel, können die Finanzämter zur Ermittlung eines Orientierungswerts auch auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren zurückgreifen (z. B. auf den Mietwertkalkulator der Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation).
5. Hochrechnung veralteter Mietpreisspiegel: Falls keine andere Möglichkeit besteht, können die Finanzämter auf alte Mietpreisspiegel zurückgreifen, die von der Finanzverwaltung bis zum Wegfall der Nutzungswertbesteuerung aufgestellt wurden. Da diese Übersichten regelmäßig mehr als 20 Jahre alt sind, müssen die ausgewiesenen Werte über Preisindizes an die aktuelle Marktlage angepasst werden.
6. Bundesdurchschnittliche Miete: Als "Notlösung" kann auf die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete je qm für Wohnungen laut dem Mikrozensus 2010 zurückgegriffen werden. Die Bruttokaltmiete muss anhand des Preisindex für Mieten mit einer jährlichen Steigerung von 1,15 % für den jeweiligen Veranlagungszeitraum fortgeschrieben werden. Der fortgeschriebene Wert ist anschließend noch zu "regionalisieren".
7. Ermittlung durch den Bausachverständigen: Führt keine dieser Wertermittlungsmethoden zum Ziel, kann im Ausnahmefall ein Gutachten eines Bausachverständigen angefordert werden.

Wichtig! Der Arbeitgeber sollte aussagekräftige Unterlagen zur Ermittlung der Vergleichsmiete sammeln. Damit kann er seine eigene Position gegenüber dem Finanzamt dokumentieren. Sollte das Finanzamt einen anderen Wert ermitteln, kann der Arbeitgeber verlangen, dass das Finanzamt ihm mitteilt, wie es bei seiner Ermittlung vorgegangen ist.