OLG Hamm Urteil vom 27.05.2022 - 30 U 15/22

Leitsatz (amtlich)

Der Mieter, der als Mietsicherheit eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu stellen hat, genügt dieser Verpflichtung durch Abschluss einer Mietkautionsversicherung dann nicht, wenn die danach vereinbarte Bürgschaft hinter den im Mietvertrag verabredeten Anforderungen an die Bürgschaft zurück bleibt und zudem von laufenden (hier jährlichen) Zahlungen der Versicherungsprämie des Mieters abhängig ist.

Normenkette

BGB § 543 Abs. 1, §§ 551, 765 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Detmold (Aktenzeichen 4 O 168/21)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 02.12.2021 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Detmold - 04 O 168/21 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil des Landgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 470.000 EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Herausgabe eines mit einem Alten- und Pflegeheim bebauten Grundstücks.

Die Klägerin - vormals firmierend unter A GbR - ist Eigentümerin des Grundstücks Cstraße 00-02 in X. Auf dem Grundstück errichtete sie ein Alten- und Pflegeheim. Dessen Fertigstellung erfolgte im Jahr 2020, die Übergabe an die Beklagte am 17.09.2020. Seither betreibt die Beklagte das Alten- und Pflegeheim.

Grundlage ist ein schriftlicher Pachtvertrag der Parteien vom 02.11.2017 (Anl. K1, Bl. 18 ff. d.eA. LG), zu dem die Parteien eine schriftliche Nebenabrede vom 02.11.2017 (Anl. K2, Bl. 28 d.eA. LG) getroffen und einen schriftlichen Zusatz vom 16.07.2020 (Anl. K3, Bl. 29 d.eA. LG) vereinbart haben. Nebenabrede und Zusatz sind mit dem Pachtvertrag nicht fest verbunden worden.

Die vereinbarte Jahrespacht belief sich auf 398.760 EUR, zahlbar in zwölf gleichen Monatsraten von 33.230 EUR jeweils zum 5. Werktag eines Monats. Die Pachtdauer sollte 25 Jahre betragen. Dem Pächter sollte zudem einen Verlängerungsoption von weiteren fünf Jahren zustehen.

In § 3 Ziff. 5 des Pachtvertrags vereinbarten die Parteien:

"Als Sicherheit für die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Ansprüche des Vermieters übergibt der Mieter dem Vermieter eine selbstschuldnerische, unwiderrufliche und unbedingte Bankbürgschaft eines in der Bundesrepublik Deutschland zugelassenen Kreditinstituts über einen Betrag in Höhe von drei monatlichen Mietzahlungen."

In der schriftlichen Nebenabrede vom 02.11.2017 vereinbarten die Parteien eine Pachtreduzierung für die ersten 6 Monate (Anl. K2, Bl. 28 d.eA. LG).

Nach der Übergabe des Pachtobjekts zahlte die Beklagte die vereinbarte Pacht nicht vollständig, sondern machte eine Minderung wegen vorgeblicher Mängel geltend.

Mit E-Mail vom 29.01.2021 verlangte die Klägerin die bis dahin nicht erbrachte Bankbürgschaft über 99.690 EUR und setzte der Beklagten eine Frist bis zum 10.02.2021.

Daraufhin legte die Beklagte am 11.02.2021 einen an sie gerichteten Versicherungsschein der B Versicherung AG vom 14.09.2020 vor, welcher als gewerbliche Mietkautionsversicherung überschrieben ist und sich über den Zeitraum September 2020 bis September 2021 verhält (Anl. K4, Bl. 30 ff. d.eA. LG).

Die Mietkautionsversicherung wies die Klägerin mit Schreiben vom 18.03.2021 (Anl. K5, Bl. 37 ff. d.eA. LG) als unzureichend und nicht vertragsgemäß zurück. Zugleich mahnte sie nochmals die Übergabe einer Bankbürgschaft bis zum 15.04.2021 an. Ferner drohte sie die Kündigung des Vertrags an.

Nachdem eine Bankbürgschaft weiterhin nicht übergeben wurde, kündigte die Klägerin mit Schreiben vom 16.04.2021 das Pachtverhältnis außerordentlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt und widersprach zugleich einer Fortsetzung des Pachtverhältnisses nach § 545 BGB.

Die Beklagte ließ ihrerseits mit Schreiben vom 22.04.2021 mitteilen, dass sie das Pachtobjekt nicht zurückgeben werde.

Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Klägerin nunmehr ihren vorgerichtlich geltend gemachten Herausgabeanspruch weiter. Vorsorglich hat sie in der Klageschrift vom 08.06.2021 erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Vertrags ausgesprochen.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass ihr aufgrund wirksamer fristloser Kündigung des Pachtverhältnisses ein Anspruch auf Herausgabe gegen die Beklagte zustehe. Aufgrund der bis heute nicht erteilten Bankbürgschaft sei die fristlose Kündigung nach erfolglos gebliebener Abmahnung berechtigt.

Hilfsweise bestehe, so hat die Klägerin gemeint, auch ein Anspruch auf Herausgabe wegen wirksamer ordentlicher Kündigung. Denn das Pachtverhältnis bestehe aufgrund Schriftformverstoßes lediglich auf unbestimmte Zeit, so dass es jederzeit ordentlich kündbar sei. Zum einen sei der Pachtgegenstand nicht hinreichend konkretisiert. Die im Vertrag in Bezug genommene Anlage A1 - dies ist zwischen den Parteien unstreitig - gebe es nicht bzw. s...