Niedersächsisches FG Urteil vom 26.09.2006 - 15 K 10556/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel bei Errichtung und Veräußerung von zwei Eigentumswohnungen

Leitsatz (redaktionell)

1. Die sog. Drei-Objekt-Grenze wirkt nicht als eine Freigrenze, sondern hat nur indizielle Bedeutung. Auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zweifelsfrei von vornherein eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestanden hat.
2. Verkauft ein Steuerpflichtiger nicht lediglich zwei bereits fertig gestellte Objekte, sondern übernimmt er gegenüber den Erwerbern die Verpflichtung, diese Objekte innerhalb bestimmter Fristen gemäß Baubeschreibung und Baugenehmigung herzustellen und haftet er für Sachmängel bezüglich der baulichen Leistungen nach den Bestimmungen des BGB, so spricht dies für einen gewerblichen Grundstückshandel.
3. Bewirkt die ratenweise Zahlung des Kaufpreises nach Maßgabe des Baufortschritts letztlich, dass die Herstellung der zwei veräußerten Objekte nicht vom Steuerpflichtigen, sondern von den Erwerbern finanziert wird, so spricht auch dies für einen gewerblichen Grundstückshandel.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Streitjahr(e)

1996

Nachgehend

BFH (Urteil vom 05.03.2008; Aktenzeichen X R 48/06)

BFH (Urteil vom 05.03.2008; Aktenzeichen X R 48/06)

Tatbestand

Streitig ist in erster Linie die Frage, ob der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat.

Die Kläger sind Eheleute, die für das Streitjahr 1996 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Der Ehemann erzielt als ..., die Ehefrau als…Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Daneben erklärten die Kläger aus drei Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Durch notariellen Vertrag vom 24. Mai 1995 erwarben der Kläger und Frau X – die Ehefrau seines Bruders Dr. X – von diesem je zur ideellen Hälfte das Eigentum an einem unbebauten Grundstück in H zum Preis von ...DM. Auf den Inhalt des Kaufvertrages wird Bezug genommen. Durch notarielle Urkunden vom selben Tag bestellte Dr. X auf dem Grundstück zwei Grundschulden in Höhe von jeweils…DM zugunsten der Kreissparkasse A. Seine Ehefrau und der Kläger übernahmen jeweils für einen der Höhe der bewilligten Grundschulden entsprechenden Geldbetrag die persönliche Haftung. Durch einen weiteren notariellen Vertrag vom 20. Dezember 1995 übertrug der Kläger seiner Schwägerin ohne Ausgleich einen Miteigentumsanteil von 34,67/1.000, so daß diese mit 534,67/1.000 und er selbst mit 465,33/1.000 an dem Grundstück beteiligt war. Außerdem teilten sie das – noch zu bebauende - Grundstück in Sondereigentum an bestimmten Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen auf. Dem Kläger und seiner Schwägerin wurden jeweils drei Wohnungen zugewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten der getroffenen Vereinbarungen wird auf den Inhalt dieses Vertrages (Blatt 18 bis 32 des Einspruchsvorgangs) Bezug genommen.

Ebenfalls durch notariellen Vertrag vom 20. Dezember 1995 veräußerte der Kläger eine der Wohnungen an Herrn Dr. T. Er verpflichtete sich, das Vertragsobjekt einschließlich des gemeinschaftlichen Eigentums bis zum 31. März 1997 bezugsfertig bzw. nutzbar zu erstellen und bis zum 31. Juli 1997 einschließlich der Außenanlagen - entsprechend der dem Teilungsvertrag beigefügten Baupläne, der Baubeschreibung und der Wohnflächenberechnung - vollständig fertigzustellen. Außerdem verpflichtete sich der Kläger, auf der zu dem Sondereigentum gehörenden Grundstücksfläche ein Carport zu errichten. Im Rahmen der Herstellungsabrede war der Kläger verpflichtet, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden, die anerkannten Regeln der Baukunst und Bautechnik zu beachten und die DIN-Vorschriften einzuhalten. Für Sachmängel bezüglich der baulichen Leistungen übernahm er mit bestimmten Maßgaben die Haftung nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Werkvertrag. Über die aufgrund der Baubeschreibung und der Baupläne zu leistende Normalausführung hinausgehende Sonderwünsche des Käufers waren nach dem Kaufvertrag unter bestimmten Voraussetzungen möglich; die durch Sonderleistungen veranlaßten Kosten waren von dem Käufer zu tragen. Der Kaufpreis betrug…DM und war von dem Käufer nach Baufortschritt zu zahlen. Wegen der weiteren Einzelheiten der getroffenen Vereinbarungen wird auf den Kaufvertrag (Blatt 51 bis 66 des Einspruchsvorgangs) Bezug genommen.

Durch notariellen Vertrag vom 28. Dezember 1995 verkaufte der Kläger eine weitere Wohnung zum Preis von…DM an seinen Bruder Z. Die Vertragsgestaltung entsprach im wesentlichen derjenigen des Vertrages vom 20. Dezember 1995. Wegen der Einzelheiten der getroffenen Vereinbarungen wird auf den Kaufvertrag (Blatt 33 bis 48 des Einspruchsvorgangs) Bezug genommen.

Die dritte Wohnung wurde von dem Kläger ab Dezember 1996 vermietet.

Durch notariellen Vertrag vom 4. Dezember 1996 erwarb der Kläger von seinem Bruder Dr. X ein unbebautes Grundstück in D, das unmittelbar an das von den Klägern zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstück angrenzt. ...