Niedersächsisches FG Urteil vom 15.04.2010 - 10 K 11283/09

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zum Nachweis der Vermietungsabsicht bei leerstehender Wohnung

Leitsatz (redaktionell)

1. Werden Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung im Hinblick auf eine spätere Vermietung als WK geltend gemacht, so können derartige Aufwendungen nur dann als vorab entstandene WK abgezogen werden, wenn der Stpfl. den Schluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst hat und später nicht wieder aufgibt.
2. Die Absicht zur Fremdvermietung ist als innere Tatsache nur anhand äußerer Umstände zu erkennen. Insoweit obliegt die Feststellungslast dem Stpfl.
3. Die Vermietungsabsicht bleibt bestehen, solange sich der Stpfl. ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht.
4. Kann ein Stpfl. nicht darlegen, wann und wo er Anzeigen geschaltet bzw. einen Makler zwecks Durchführung der Vermietung beauftragt hat, so reicht das nicht aus, die Vermietungsabsicht darzulegen.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 S. 1, § 21

Streitjahr(e)

2004, 2005, 2006

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Frage, ob der Kläger in den Streitjahren die Absicht hatte, eine ihm gehörende Doppelhaushälfte zu vermieten.

Der Kläger ist Postbeamter. Seine Dienststelle befindet sich in Bonn. Aus dieser Tätigkeit erzielte der Kläger – auch in den Streitjahren – Einkünfte aus nicht selbstständiger Arbeit.

Mit Verträgen vom 14. Mai 1999 erwarb der Kläger zwei nebeneinander belegene Doppelhaushälften auf dem …. Die Doppelhaushälften wurden im Jahr 2000 fertiggestellt. Die eine Doppelhaushälfte (Nr. 48) bewohnt seitdem der Kläger. Die andere Doppelhaushälfte (Nr. 48a) vermietete der Kläger ab dem 1. Dezember 2000 an Frau C. Der Mietzins betrug 468 DM. Dies entsprach 52 % der ortsüblichen Miete der Gemeinde G. Für dieses Objekt machte der Kläger folgende Werbungskostenüberschüsse geltend: 21.298 DM in 2000, 14.418 DM in 2001, 7.837 € in 2002, 5.157 € in 2003, 11.820 € in 2004, 10.824 € in 2005 und 10.924 € in 2006. Am 22. August 2003 heiratete der Kläger die Mieterin Frau C, die ab diesem Zeitpunkt ebenfalls den Namen „S” führt. Der Kläger und seine Frau beantragen für die Streitjahre getrennte Veranlagung.

Nachdem der Beklagte (das Finanzamt – FA –) Kenntnis von der Heirat des Klägers erhalten hatte, erkannte er erstmals mit Einkommensteuerbescheid für 2002 vom 8. Januar 2004 die Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr an. In dem sich anschließenden Rechtsbehelfsverfahren führte das FA am 30. Oktober 2004 im Einvernehmen mit dem Kläger eine Ortsbesichtigung durch. Im Rahmen dieses Einspruchsverfahrens trat für den Kläger der Lohnsteuerhilfeverein W e.V. auf. Sachbearbeiter des Lohnsteuerhilfevereins war dessen Beratungsstellenleiter, Herr D. Im Hinblick auf eine von dem FA angeforderte langfristige Überschussprognose teilte Herr D mit Schreiben vom 2. August 2004 mit, dass eine solche Prognose überflüssig sei, da das Mietverhältnis mit der Heirat von Frau C aufgelöst worden sei. „Verluste aus Vermietung und Verpachtung würden danach nicht mehr geltend gemacht”. Daraufhin verzichtete das FA auf die Vorlage einer Überschussprognose und erkannte die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse für das Jahr 2002 an.

Im Rahmen der Einkommensteuererklärung für 2004 und 2005, bei deren Anfertigung wiederum der Lohnsteuerhilfeverein W e.V. mitgewirkt hatte, teilte der Kläger dem FA mit, dass die nunmehr leer stehende Wohnung (Nr. 48 a) an einen Mieter vermietet werden sollte, der sich in der Woche in G aufhalte, am Wochenende aber zu seiner Familie fahre. Leider sei es bisher nicht gelungen, einen passenden Mieter zu finden.

Im Zuge der Veranlagung für 2004 forderte das FA vom Kläger über den Lohnsteuerhilfeverein einen Nachweis der Vermietungsabsicht. Daraufhin teilte Herr D vom Lohnsteuerhilfeverein mit Schreiben vom 7. Februar 2006 mit, dass die Eheleute S beabsichtigten, eine Doppelhaushälfte des Grundstücks in G an ein älteres Ehepaar zu vermieten. Es würden deshalb Annoncen des Bonner Generalanzeigers und der OZ in Aurich geprüft, um potentielle Mieter, die die besonderen Wünsche der Eheleute S erfüllten, auf das Objekt aufmerksam zu machen. Da die Eheleute S einen großen Teil ihrer Zeit in Nordrhein-Westfalen verbrächten, um ihrem Broterwerb nachzugehen, hätten sie spezielle Vorstellungen von einem optimalen Mieter, der sich heutzutage bei großem Angebotsüberschuss an Mietangeboten nicht einfach realisieren ließe. Der geeignete Mieter (keine Kinder, keine Haustiere, älteres Ehepaar), der am Wochenende nicht nerve, sei leider noch nicht gefunden worden. In Zukunft würden nun eigene Annoncen aufgegeben, um eine den eigenen Vorstellungen entsprechende Vermietung vornehmen zu können.

Das FA erkannte die Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung in den Einkommensteuerbescheiden für 2004 und 2005 zunächst an; die Bescheide waren jedoch insoweit vorläufig gem. § 165 der Abgabenordnung (AO). Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung für 2006 trat das FA von Neuem in die Prüfung der Vermietungsabsicht ein. Hi...