Die Vorschrift des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfasst nur Verpflichtungsgeschäfte, bei denen sich der eine Vertragsteil zur Übereignung des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet und der andere Vertragsteil einen unmittelbaren Anspruch auf Übereignung erwirbt. Wird lediglich wirtschaftliches Eigentum begründet, wie das beim Immobilien-Leasingvertrag während der Grundmietzeit der Fall sein kann, ist diese Voraussetzung nicht erfüllt.[1] Ist allerdings mit Abschluss des Vertrags bereits ein Anspruch auf Übertragung des bürgerlich-rechtlichen Anspruchs (Verwertungsbefugnis) begründet, können die Tatbestandsmerkmale des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllt sein. Davon ist bei Immobilienleasing auszugehen, wenn der Leasingnehmer eine Kaufoption auf das Leasingobjekt hat, den Leasinggeber von Drittansprüchen freistellen muss, die Gefahr des Untergangs der Immobilie trägt und alle laufenden Kosten tragen muss.[2]
Je nach Ausgestaltung der Leasingverträge kann jedoch die Vorschrift des § 1 Abs. 2 GrEStG Grunderwerbsteuer auslösen. Danach unterliegen der Grunderwerbsteuer auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Im Leasingbereich soll dies jedenfalls bei Vollamortisationsverträgen gelten, wenn der Leasingnehmer wirtschaftlicher Eigentümer ist und unentziehbare Nutzungsrechte am Grundstück sowie ein dinglich gesichertes Recht auf den späteren Grunderwerb hat. Ob dies auch bei Teilamortisationsverträgen gilt, ist jeweils eine Frage des Einzelfalls.[3] Wird bei einem Teilamortisationsvertrag dem Leasingnehmer jedoch lediglich ein Ankaufsrecht eingeräumt, das zum Ablauf des Leasingvertrags den Abschluss eines Kaufvertrags über das Leasingobjekt mit dem Leasinggeber (zu einem feststehenden Kaufpreis) ermöglicht, begründet dieses noch keine Verwertungsbefugnis i. S. v. § 1 Abs. 2 GrEStG.[4]
Bei sog. Teilamortisationsverträgen erlangt der Leasingnehmer keine Verwertungsbefugnis, wenn er nach den getroffenen Vereinbarungen das Ankaufsrecht zu einem feststehenden Kaufpreis erst zum Abschluss des Leasingvertrags ausüben kann. Ebenso erlangt der Leasingnehmer bei Teilamortisationsverträgen keine Verwertungsbefugnis, wenn er nach den getroffenen Vereinbarungen das Ankaufsrecht zu einem feststehenden Kaufpreis erst zum Abschluss des Leasingvertrags ausüben kann.[5]
Wird das Objekt des Leasingnehmers in eine Personengesellschaft eingebracht, an der er selbst beteiligt ist, kann der Vorgang steuerbegünstigt sein.[6]
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