Land- und Forstwirte / 2.6 Vermietungs- und Verpachtungsleistungen

Wird ein vorher zum betriebsgewöhnlichen Ausrüstungsbestand eines Land- und Forstwirtschaftsbetriebs gehörendes Wirtschaftsgut langfristig vermietet (bei einer Mietdauer von mindestens 12 Monaten stets gegeben), unterliegt die Vermietungsleistung zur Regelbesteuerung.

 
Praxis-Beispiel

Regelbesteuerung: Vermietung auf unbestimmte Dauer

Ein Wirtschaftsgut wird auf unbestimmte Dauer vermietet. Der Vertrag kann monatlich gekündigt werden.

Die als langfristig anzusehende Vermietung unterliegt nicht der Durchschnittssatzbesteuerung. Endet die tatsächliche Gebrauchsüberlassung jedoch vor Ablauf von 12 Monaten, handelt es sich insgesamt nicht um eine langfristige Vermietung.

 
Praxis-Beispiel

Keine Regelbesteuerung: 3-Monats-Vertrag mit automatischer Verlängerung

Ein Wirtschaftsgut wird für 3 Monate vermietet. Der Mietvertrag verlängert sich automatisch um je einen Monat, wenn er nicht vorher gekündigt wird.

Die Vermietung ist nicht als langfristig anzusehen. Dauert die tatsächliche Gebrauchsüberlassung jedoch 12 Monate oder mehr, handelt es sich insgesamt um eine langfristige Vermietung.

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist steuerfrei gem. § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG, der Verkauf steuerfrei gem. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG (Steuerbefreiungen). Allerdings ist bei der Durchschnittsbesteuerung nach § 24 UStG eine Option zur Steuerpflicht nach § 9 UStG und damit ein Vorsteuerabzug aus den Baukosten der vermieteten Gebäude nicht möglich. Jedoch kann der Land- und Forstwirt zur Erlangung des Vorsteuerabzugs für seinen gesamten Betrieb auf die Durchschnittsbesteuerung verzichten.

Nicht mehr zur Durchschnittsbesteuerung, sondern zur Regelbesteuerung gehört auch:

  • die Verpachtung oder die Einräumung eines Nießbrauchs des gesamten land- und forstwirtschaftlichen Betriebs oder von Betriebsteilen, wenn der Verpächter die überlassenen Gegenständen für die Dauer der Pacht bzw. der Einräumung des Nießbrauchs nicht für eigene Erzeugertätigkeit einsetzen kann (auch wenn der Verpächter weiter als Landwirt tätig ist);
  • die Vermietung von Standorten an Mobilfunkbetreiber;
  • die Verpachtung eines Jagdbezirks bzw. die Erteilung von Jagderlaubnisscheinen;
  • wenn ein Landwirt einer Stadt das Recht einräumt (gesichert durch eine persönliche Dienstbarkeit), auf seinem Grundstück dauerhaft die Anlegung und künftige Erhaltung ökologischer Ausgleichsmaßnahmen zu nutzen;
  • Zahlungen eines Forstamts an einen Landwirt für die Aufforstung von dessen Grundstück. Diese sind beim Landwirt umsatzsteuerpflichtig.

Verpachtet ein Land- oder Weinwirt seinen Betrieb langfristig, unterliegt der nachfolgende Verkauf der zurückbehaltenen zur Veräußerung bestimmten Resterntebestände noch der Durchschnittsbesteuerung des § 24 UStG, wenn die Veräußerung in engem sachlichem Zusammenhang mit der Betriebsaufgabe erfolgt. Die Veräußerung von materiellen und immateriellen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens kann dagegen unter die Regelbesteuerung fallen. Die Anwendbarkeit der Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG muss geprüft werden.

 
Praxis-Tipp

Vorsteuerberichtigung bei Verzicht auf Steuerbefreiung

Im Rahmen der Regelbesteuerung kann der Grundstücksverpächter – zur Erlangung des Vorsteuerabzugs – auf die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG verzichten. Erfolgt durch die Verpachtung der Wechsel von der Durchschnittsbesteuerung zur Regelbesteuerung, kann sich ggf. eine Vorsteuerberichtigung nach § 15 a UStG zugunsten des Landwirts ergeben.

Die Beherbergung von Betriebsfremden in Gästezimmern und Ferienwohnungen fällt nach Art. 25 der 6. EG-Richtlinie grundsätzlich in die Regelbesteuerung. Die insoweit i. d. R. gegebenen kurzfristigen Beherbergungen (bis zu 6 Monate) sind nicht steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG.

Vorsteuerbeträge aus den auf die Beherbergungsumsätze entfallenden Leistungsbezügen muss der Land- und Forstwirt einzeln aufzeichnen und anhand von Einzelbelegen nachweisen. Die Inanspruchnahme der Durchschnittssätze i. S. d. § 23 UStG für Fremdenheime und Pensionen i. H. v. 6,7 % scheidet aus, wenn die Vermietung von Ferienwohnungen keine Verpflegung umfasst.

Beträgt der Beherbergungsumsatz für sich weniger als 22.000 EUR (bis 2019: 17.500 EUR), der Gesamtumsatz aus Landwirtschaft und Beherbergung jedoch mehr als 22.000 EUR, könnte die Gästebeherbergung auf eine nahestehende Person oder GbR ausgelagert werden (unter entgeltlicher Vermietung der Räumlichkeiten). Der Beherbergungsunternehmer muss dann als Kleinunternehmer keine Umsatzsteuer abführen. Zur Vermeidung der Annahme eines Gestaltungsmissbrauchs sind ggf. im Voraus klare Vereinbarungen zu treffen und diese dann auch tatsächlich durchzuführen.

 
Wichtig

Vereinfachungsregelung für bestimmte Umsätze prüfen

Für die unter die Regelbesteuerung fallenden Umsätze ist noch die Vereinfachungsregelung in Abschn. 24.6. UStAE zu prüfen.

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