Kauf einer Eigentumswohnung mit Zusage der Weiterverkaufsvermittlung

Kommentar

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind ( § 9 Abs. 1 Satz 1 , 2 EStG ). Werbungskosten können anerkanntermaßen schon anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden. Doch muß der Steuerpflichtige den Entschluß zur Einkünfteerzielung endgültig gefaßt haben. Die Feststellungslast für das Vorliegen dieser Absicht trägt der Steuerpflichtige.

Ein im Rahmen eines Bauherren- oder Ersterwerbermodells einem Anleger erteiltes Rückkaufangebot oder eine Verkaufsgarantie stellt dann ein Indiz gegen das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht dar, wenn das Angebot oder die Garantie für einen Zeitraum gelten, in dem planmäßig nur ein Werbungskostenüberschuß erzielt wird und das Rückkaufangebot oder die Verkaufsgarantie entweder auf Wunsch des Anlegers abgegeben wurden oder aber nach den gesamten Umständen davon auszugehen ist, daß das Angebot oder die Garantie für die Investitionsentscheidung des Anlegers bedeutsam waren ( Bauherrengemeinschaften ).

Von einer solchen Bedeutsamkeit eines Rückkaufangebots oder einer Verkaufsgarantie für die Investitionsentscheidung ist jedenfalls dann auszugehen, wenn hierfür ein Entgelt zu entrichten ist. Zahlt der Erwerber einer Eigentumswohnung ein Entgelt dafür, daß sich der Verkäufer verpflichtet, innerhalb eines Zeitraums, in dem planmäßig nur ein Werbungskostenüberschuß erzielt wird, auf Verlangen des Erwerbers den Verkauf der Immobilie zu einem Betrag zu vermitteln, der dem vom Erwerber aufgewandten Kaufpreis entspricht, ist also regelmäßig davon auszugehen, daß der Erwerber im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht entschlossen ist, die Immobilie langfristig zur Erzielung von Einkünften zu nutzen.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 14.02.1995, IX R 95/93

Hinweise:

1. Die Kläger, zur Einkommensteuer zusammen veranlagte Eheleute, hatten 1986 eine Eigentumswohnung erworben. Ausweislich des notariell beurkundeten Kaufvertrags hatte die Verkäuferin, eine Wirtschaftsberatungsgesellschaft, neben der Vermittlung der Zwischen- und Endfinanzierung sowie einer Vermietungsgarantie auch die Verpflichtung übernommen, die Eigentumswohnung innerhalb von fünf Jahren auf Verlangen der Kläger zu dem von diesen entrichteten Kaufpreis zu vermitteln; von dem im vollen Umfang fremdfinanzierten Kaufpreis entfiel ein Anteil von 2% auf diese Verkaufszusage.

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 1986 machten die Kläger für die – ab 1987 vermietete – Wohnung vorab entstandene Werbungskosten von 33.106 DM geltend, die das Finanzamt wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht unberücksichtigt ließ.

Klage und Revision der Kläger blieben erfolglos. Es wurde vom BFH auch nicht als erheblich erachtet, daß die Kläger letztlich von der Verkaufszusage keinen Gebrauch gemacht hatten.

2. Die Entscheidung liegt auf der Linie der neueren Rechtsprechung zur Beteiligung an Bauherren-Modellen mit Rückkaufsangebot.

Anders hätte der vorliegende Fall beurteilt werden können, wenn die Verkaufszusage unentgeltlich erteilt worden wäre und sich z. B. aus einer langfristigen Vermietung sowie Finanzierung ein über die Laufzeit der Zusage hinausreichendes Engagement der Eigentümer ergeben hätte (vgl. Spindler, DB 1995 S. 894, 895/896).

Bauherrengemeinschaften