Anders ist aber der Fall zu beurteilen, wenn die Mindestlaufzeit erheblich über die Lebenserwartung des Bezugsberechtigten hinausgeht. Denn dann spielt die Lebenserwartung nur eine untergeordnete Rolle.
Liegt die Mindestlaufzeit erheblich über der durchschnittlichen Lebenserwartung des Verkäufers im Zeitpunkt der Veräußerung, wird die Rente nicht mehr von der Lebenserwartung bestimmt, sondern von der Wahrscheinlichkeit, dass sie über den Tod des Verkäufers hinaus bis zur vereinbarten Mindestlaufzeit gezahlt werden muss. Die voraussichtliche Lebenserwartung des Rentenberechtigten spielt dann keine oder nur eine unbedeutende Rolle. Im Vordergrund steht das zeitliche Moment, bestimmt durch die Verpflichtung des Schuldners, die Zahlungen an die Erben des Berechtigten weiter zu leisten. Damit sind die Merkmale einer Leibrente nicht erfüllt. Die verlängerte Leibrente wird wie langfristige Kaufpreisraten behandelt.[1]
Rentenzahlungen als Kaufpreisraten
Sind die Rentenzahlungen als Kaufpreisraten zu behandeln, müssen sie in einen Zins- und Tilgungsanteil zerlegt werden. Mindestzeitrenten, bei denen die Mindestlaufzeit länger ist als die Lebenserwartung des Berechtigten, sind stets als Kaufpreisraten zu behandeln.[2]
Mindestlaufzeit ist länger als die Lebenserwartung des Rentenberechtigten
Mit notariellem Vertrag vom 16.12.2018 erwarb A von seinen Eltern mit Wirkung ab 1.1.2019 ein Einfamilienhaus, das an fremde Dritte vermietet ist. Als Gegenleistung verpflichtete sich A, seinem 76 Jahre alten Vater bzw. seiner 75 Jahre alten Mutter ab 1.1.2019 auf die Dauer von 20 Jahren eine monatliche Rente von 1.500 EUR zu zahlen. Die Zahlungen sind an die beiden Geschwister des A zu erbringen, wenn die Eltern vor Ablauf von 20 Jahren versterben. Der Verkehrswert des Grundstücks entspricht dem Barwert der Rente, vom Barwert entfallen 20 % auf den Grund und Boden.
Es ist zu prüfen, ob die monatlichen Zahlungen von den begrifflichen Merkmalen einer Leibrente oder mehr von denjenigen einer Zeitrente oder Rate geprägt werden. Da die voraussichtliche Lebenserwartung der Eltern im Berechnungszeitpunkt 10,30 Jahre (Vater) bzw. 13,03 Jahre (Mutter) beträgt, die vereinbarte Mindestlaufzeit aber 20 Jahre ausmacht, sind für die Beurteilung der laufenden Zahlungen die Grundsätze heranzuziehen, die für Kaufpreisraten gelten.
Der Barwert der wiederkehrenden Leistungen ist, soweit er auf das Gebäude entfällt, Bemessungsgrundlage der Abschreibungen.[3] Die in den einzelnen Leistungen enthaltenen Zinsanteile sind Werbungskosten.[4] Zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage und des für das Jahr 2019 als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähigen Ertragsanteils ist nach den Vorschriften des BewG wie folgt zu rechnen:
| AfA-Bemessungsgrundlage | |
| Barwert 1.1.2019: | |
| 18.000 EUR × 12,279 (Vervielfältiger für 20 Jahre[5]) = | 221.022 EUR |
| davon entfallen auf das Gebäude = AfA-Bemessungsgrundlage: | |
| 80 % von 221.022 EUR | 176.818 EUR |
| Zinsanteil | |
| Barwert 1.1.2019: | |
| 18.000 EUR × 12,279 (Vervielfältiger für 20 Jahre) = | 221.022 EUR |
| Barwert 1.1.2020: | |
| 18.000 EUR × 11,927 (Vervielfältiger für 19 Jahre) = | 214.686 EUR |
| Differenz = Barwertminderung | 6.336 EUR |
| ./. Rentenzahlung | 18.000 EUR |
| = Zinsanteil | 11.664 EUR |
Es kann zu einem privaten Veräußerungsgeschäft kommen
Die steuerliche Behandlung der Rentenzahlungen als Entgelt hat zur Folge, dass dem Grundstücksübergeber (hier: den Eltern) Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft entstehen, wenn die Veräußerung der Immobilie innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist erfolgt ist.[6]
BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rn. 78
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