Der in der monatlichen Rente enthaltene Ertragsanteil zählt beim Verkäufer zu den sonstigen Einkünften i. S. d. § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG und muss dort als Einnahme versteuert werden. Erhöht sich die Rente aufgrund einer Wertsicherungsklausel, ist auch der Mehrbetrag nur in Höhe des Ertragsanteils als sonstige Einkünfte steuerbar.
Verkauf kann zu einem privaten Veräußerungsgeschäft führen
Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens sind als "private Veräußerungsgeschäfte" steuerbar, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.[1] Besteht der Veräußerungspreis in einer Veräußerungsleibrente, ist die dem Veräußerer zufließende Rente von Beginn an mit dem Ertragsanteil, der der Ertragsanteilstabelle[2] zu entnehmen ist, als sonstige Einkünfte zu versteuern.
Die in den Rentenzahlungen enthaltenen Tilgungsanteile sind von dem Zeitpunkt an als Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft zu versteuern, in dem sie die – ggf. um die AfA verminderten – Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie die Werbungskosten übersteigen.[3] Bei Veräußerung von Gebäuden sind also die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in der 10-Jahresfrist tatsächlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Anspruch genommenen Abschreibungen zu vermindern.[4]
Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts
V hat Anfang 2014 ein Mietwohnhaus für 250.000 EUR erworben, das er Anfang 2020 gegen eine Veräußerungsleibrente von monatlich 2.500 EUR an seine Tochter T veräußert hat. Bei Beginn der Rente war V 60 Jahre alt. V hat in den Jahren 2014 bis einschließlich 2019 für das Gebäude eine AfA von insgesamt 24.000 EUR bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abgezogen.
V muss ab Beginn der Rente den Ertragsanteil der Rente als sonstige Einkünfte versteuern. Der Ertragsanteil beträgt 22 % von 30.000 EUR = 6.600 EUR jährlich. Die in den Rentenzahlungen enthaltenen Tilgungsanteile von (30.000 EUR ./.6.600 EUR =) 23.400 EUR sind zunächst mit den Anschaffungskosten von (250.000 EUR ./. AfA von 24.000 EUR =) 226.000 EUR zu verrechnen. Der übersteigende Betrag ist – bis zur Höhe des Rentenbarwerts – als Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft im Jahr des Zuflusses der entsprechenden Rentenzahlungen zu erfassen.[5]
Ein Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft entsteht erstmals in dem Veranlagungszeitraum, in dem der in der Summe der jährlichen Zahlungen enthaltene Kapitalanteil die um die AfA verminderten Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie ggf. die zugehörigen Werbungskosten übersteigt.
Zufluss über mehrere Jahre hinweg
Fließen die Einnahmen aus privaten Veräußerungsgeschäften aufgrund einer Leibrente über mehrere Jahre hinweg zu, ist der Gewinn nicht voll im Jahr der Veräußerung zu versteuern, sondern erst in den Kalenderjahren zu berücksichtigen, in denen er tatsächlich erzielt wird. Bei zeitlicher Streckung der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften wird der Veräußerungserlös in mehreren Veranlagungszeiträumen realisiert.[6]
Wird eine ursprünglich vereinbarte Veräußerungsleibrente später durch eine Kapitalabfindung abgelöst, ergeben sich beim Rentenberechtigten prinzipiell keine einkommensteuerlichen Folgen. Ein Ertragsanteil aus dem Abfindungsbetrag ist nicht zu versteuern.
Steuerliche Auswirkungen ergeben sich indes, wenn ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt: Die Kapitalabfindung unterliegt dann beim Empfänger der Einkommensteuer, soweit sie zusammen mit den bisherigen Rentenzahlungen (Kapitalanteile) die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Grundstücks, die ggf. um die bisher vorgenommene Gebäude-AfA zu mindern sind, übersteigt.[7]
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