Hessisches FG Urteil vom 14.11.2007 - 1 K 1315/05

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfteerzielungsabsicht bei leerstehender Wohnung

Leitsatz (redaktionell)

1. Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können nur dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Vermietung endgültig gefasst hat und diesen später nicht wieder aufgibt.
2. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht anhand objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt der Werbungskostenabzug.
3. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermittlungsbemühungen trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast
4. Hat es der Steuerpflichtige unterlassen zur Vermietung seiner bereits seit mehr als einem Jahr leerstehenden Wohnung eine Zeitungsanzeige zu schalten oder einen Immobilienmakler einzuschalten, fehlt es regelmäßig an einem ernsthaften und nachhaltigen Bemühen zur Wohnungsvermietung.

Normenkette

EStG § 2 Abs. 1, § 21 Abs. 1 Nr. 1

Streitjahr(e)

2003

Tatbestand

Streitig ist zwischen den Beteiligten, ob der Kläger für eine im Streitjahr 2003 leer stehende Wohnung Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann oder ob dem die fehlende Einkunftserzielungsabsicht entgegensteht.

Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger ist seit 19... Eigentümer des Vier-Familienhauses … in … . Eine Wohnung in diesem Haus bewohnt der Kläger selbst, drei Wohnungen waren fremd vermietet, wobei eine Wohnung in den Jahren 2003 und 2004 bis Anfang 2005 leer stand. Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung machte der Kläger insgesamt aus der Vermietung der drei Wohnungen in … einen Verlust von … EUR geltend. Für die leerstehende Wohnung wurden Erhaltungsaufwendungen in Höhe von … EUR geltend gemacht. Hierbei handelte es sich um eine Badsanierung (… EUR) und den Einbau von Fenstern (… EUR). Im Steuerbescheid vom .. Oktober 2004 berücksichtigte der Beklagte die im Zusammenhang mit der leer stehenden Wohnung entstandenen Verluste nicht und errechnete insgesamt positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von …  EUR. In den Erläuterungen zum Bescheid heißt es dazu:

„Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (…) wurden die Kosten der Badrenovierung nicht anerkannt, da für die in 2003 leer stehende Wohnung … keine Vermietungsabsicht bestand. Die Vermietungsabsicht ist durch geeignete Unterlagen und Belege (Vermietungsanzeigen, Aushänge, etc.) nachzuweisen. Die Kosten der Fenster wurden dem Gesamtobjekt zugerechnet und anteilig anerkannt. Der Ausgabenanteil, der nicht mit Vermietungseinkünften zusammenhängt, erhöht sich durch die fehlende Vermietungsabsicht auf…%.”

Der Kläger legte hiergegen Einspruch ein und machte geltend, dass er für die leer stehende Wohnung zu keiner Zeit seine Vermietungs- und damit seine Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben habe. Die Renovierung sei erforderlich gewesen, um die Wohnung nach Auszug des letzten Mieters wieder besser vermieten zu können. Zwar habe er in 2003 keine Anzeigen aufgegeben und keinen Makler beauftragt. Im Freundes- und Bekanntenkreis habe er aber kund getan, dass in seinem Haus eine Wohnung leer stehe und zur Vermietung anstehe.

Zum Nachweis hierfür legte der Kläger schriftliche Erklärungen von zwei Interessenten vor, die sich im Frühjahr 2003 die Wohnung angesehen hatten. Auf die im Klageverfahren vorgelegten Erklärungen wird Bezug genommen. Vermietungsanzeigen hat der Kläger erst Ende 2004 aufgegeben, nachdem der Beklagte die Verluste aus Vermietung und Verpachtung im Steuerbescheid nicht anerkannt hatte. Seit Anfang 2005 ist die Wohnung wieder vermietet. Im Februar 2005 wurde durch die zuständige Sachbearbeiterin des Beklagten auch eine Wohnungsbesichtigung durchgeführt. In dem Aktenvermerk vom .. Februar 2005 heißt es dazu:

„Die Wohnung ist bis jetzt nicht vollständig renoviert. Das Badezimmer wurde komplett erneuert und es wurden neue Fenster im Badezimmer und in der Küche eingebaut. Es steht nicht zu erwarten, dass der Kläger die jetzt leerstehende Wohnung nach Renovierung selbst beziehen will.”

Durch Einspruchsentscheidung vom .. April 2005 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er aus, der Kläger habe für 2003 keine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht anhand objektiv nachprüfbarer Unterlagen nachweisen können. Die eingereichten Belege, zwei Bestätigungen von Mietinteressenten, würden dafür nicht ausreichen, zumal die Interessenten eher zufällig von der leer stehenden Wohnung erfahren hätten und der Kontakt nicht auf Initiative des Klägers zustande gekommen sei. Die erst gegen Ende 2004 geschalteten Zeitungsannoncen könnten nicht für das Streitjahr berücksichtigt werden. Im Einzelnen wird auf die Ausführungen des Beklagten in der Einspruchsentscheidung verwiesen.

Hiergegen richtet sich die Klage, mit der der Kläger entsprechend seinem

Vorbringen im Verwaltungsverfahren die erklärten Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von … EUR geltend macht.

Der Kläger beantragt,

unter Aufhebun...