Grundstück im Privatvermögen / 2 Vermietung eines Grundstücks

2.1 Einkunftserzielungsabsicht.

Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung ein positives Ergebnis zu erzielen..^[2] Bei Miteigentümern muss dementsprechend zunächst geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermieten und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben.^[3]

Eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt allerdings die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen.^[4] Werden mehrere Objekte, z. B. 2 Grundstücke, vermietet, ist jede Tätigkeit grundsätzlich je für sich zu beurteilen. Das gilt auch, wenn mehrere Immobilien aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags zusammen zur Nutzung überlassen werden.^[5]

Ist die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt, ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.^[6] Dies gilt nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich für alle dort genannten Vermietungstätigkeiten, es sei denn, es handelt sich um die Verpachtung unbebauten Grundbesitzes^[7] oder um die Vermietung eines Gewerbeobjekts.^[8]. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit gilt diese Typisierung nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen^[9], z. B. im Fall einer nur vorübergehenden Vermietung, bei der verbilligten Überlassung einer Wohnung^[10], bei einer nur zeitweisen Vermietung einer Ferienwohnung/eines Ferienhauses, bei einer längere Zeit leer stehenden Wohnung oder bei besonders aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen.

Wichtig

Gewerbliche Vermietung

Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist im Allgemeinen eine private und als solche nicht gewerbesteuerpflichtige Vermögensverwaltung.^[11] Liegen besondere Umstände vor, welche der Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen^[12], tritt die bloße Nutzung des Vermögens zurück. So ist bei der Überlassung von Wohnräumen eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine dem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn neben der Vermietung von Wohnräumen nicht übliche Sonderleistungen des Vermieters erbracht werden oder die Mieter besonders häufig wechseln.^[13]

[1] Ständige Rechtsprechung, vgl. z. B. BFH, Urteil v. 28.8.2002, XI B 158/01, BFH/NV 2003 S. 152.

[2] Ständige Rechtsprechung des BFH, vgl. u. a. Urteil v. 11.7.2017, IX R 42/15, BFH/NV 2017 S. 1422.

[3] BFH, Urteil v. 7.6.2006, IX R 14/04, BFH/NV 2006 S. 2053.

[4] BFH, Beschluss v. 25.6.1984, GrS 4/82, BStBl 1984 II S. 751.

[5] BFH, Urteil v. 26.11.2008, IX R 67/07, BFH/NV 2009 S. 813, BStBl 2009 II S. 370.

[6] Ständige Rechtsprechung, vgl. u. a. BFH, Urteil v. 10.5.2007, IX R 7/07, BStBl 2007 II S. 873, m. w. N.

[7] BFH, Urteil v. 28.11.2007, IX R 9/06, BStBl 2008 II S. 515.

[8] BFH, Urteil v. 20.7.2010, IX R 49/09, BStBl 2010 II S. 1038.

[9] BFH, Urteil v. 19.4.2005, IX R 15/04, BStBl 2005 II S. 754;,

BFH, Urteil v. 19.4.2005, IX R 15/04, BFH/NV 2005 S. 1915, BStBl 2005 II S. 754.

[10] S. Abschnitt 3.

[11] Vgl. § 2 Abs. 1 GewStG i. V. m. § 21 EStG.

[12] § 15 Abs. 2 EStG.

[13] Ständige Rechtsprechung, vgl. z. B. BFH, Urteil v. 28.8.2002, XI B 158/01, BFH/NV 2003 S. 152.

2.2 Anschaffungskosten

Anschaffungskosten für der Einkunftserzielung dienende Grundstücke sind nur im Rahmen der AfA verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes als Werbungskosten abzugsfähig. Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen.^[1] Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme einer Scheinvereinbarung oder eines Gestaltungsmissbrauchs nicht gegeben sind. Die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten sind nicht abziehbar.

Zu den Anschaffungskosten gehören der Anschaffungspreis, die Anschaffungsnebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten. Für die Höhe der Anschaffungskosten kommt es nicht darauf an, ob der Kaufpreis überhöht oder günstig ist. Zum Veräußerungsentgelt und zu den Anschaffungskosten gehören auch die Übernahme von Verbindlichkeiten und die Zusage einer Abstandszahlung.^[2]

Anschaffungsnebenkosten können auch bereits vor dem Anschaffungszeitpunkt anfallen. Hierunter fallen z. B. die beim Erwerb eines Grundstücks entstehenden Notarkosten für den Abschluss des Kaufvert...