Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung / 5.2 Minderung des Rohertrags

Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gilt als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks.^[1]

Die Minderung der Ausnutzung entspricht dem Unterschied zwischen der normalen und der tatsächlichen Ausnutzung des Gebäudes. Steht das Gebäude leer, beträgt die Minderung der Ausnutzung 100 %. Bei teilweisem Leerstand ist für die Bestimmung der Minderung i.  d.  R. das Verhältnis der ungenutzten Fläche zur gesamten nutzbaren Fläche maßgebend. Dasselbe gilt, wenn zu der wirtschaftlichen Einheit, für die der Einheitswert bzw. der Grundsteuerwert insgesamt festgestellt worden ist, mehrere Gebäude gehören und eines oder mehrere davon ganz oder teilweise leer stehen.^[2]

Eine Minderung der Ausnutzung kann auch ohne den ganzen oder teilweisen Leerstand des Gebäudes z. B. bei Kurzarbeit gegeben sein. Das Ausmaß der Minderung der Ausnutzung ist hier nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen. Im Einzelfall ist nach den besonderen Verhältnissen des Betriebs zu entscheiden, welche Merkmale dafür geeignet sind.

• Bei Fabrikations-, Handwerks- und Handelsbetrieben können dies die Arbeitsstunden, der Produktionsmitteleinsatz, der Produktionsausstoß, die Produktionsstunden, der Umsatz oder andere ähnliche Merkmale sein.
• Bei Hotels und anderen Betrieben des Beherbergungsgewerbes kann auf die Bettenbelegung oder ggf. den Umsatz abgestellt werden.^[3]
• Im Einzelfall kann auch eine Kombination mehrerer Merkmale in Betracht kommen.

In der Regel kann das danach festzustellende Ausmaß der normalen Ausnutzung, vorausgesetzt, dass inzwischen keine Betriebsumstellung erfolgt ist, aus dem Durchschnitt der 3 Kalenderjahre abgeleitet werden, die dem Erlasszeitraum vorangehen.^[4]

Wichtig

Abweichender Vergleichszeitraum

War die Ausnutzung des Grundstücks allerdings auch in den dem Erlasszeitraum unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren in einem ins Gewicht fallenden Maße gemindert, ist das Maß der normalen Ausnutzung aus den Verhältnissen der letzten Kalenderjahre mit ungeminderter Ausnutzung herzuleiten.^[5]

[1] § 34 Abs. 2 Satz 1 GrStG.

[2] Abschn. 40 Abs. 5 Sätze 3 – 7 GrStR.

[3] Vgl. BVerwG, Beschluss v. 3.7.1979, 7 B 44/78, BB 1979 S. 1811.

[4] Vgl. hierzu Abschn. 40 Abs. 5 Sätze 8 – 14 GrStR; Roscher, in Roscher, GrStG, § 34 GrStG Rz. 30, Stand: 18.03.2022.

[5] BVerwG, Urteil v. 26.5.1989, 8 C 20/87, BStBl 1989 II S. 1042.