Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung / 4.3 Fälle aus der Rechtsprechung zu "Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen"

Ist die Ertragsminderung bei Wohnungen und anderen Räumen durch Leerstand bedingt, hat der Vermieter die Ertragsminderung i. d.  R. nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.^[1] Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen des Einzelfalls zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraums^[2] ankommt. Im Einzelnen können etwa

• der Objektcharakter,
• der Objektwert,
• das jeweilige Marktsegment sowie
• die Marktsituation vor Ort

berücksichtigt werden.^[3] Dementsprechend liegt zu dieser Problematik eine umfangreiche, auch einzelfallbezogene Rechtsprechung vor. Nachfolgend werden einige für die Praxis bedeutsame Entscheidungen aus jüngster Vergangenheit dargestellt:

• Das nachhaltige Bemühen ist anzunehmen, wenn Makler beauftragt sowie in regelmäßigen Abständen Zeitungsannoncen in den regionalen Zeitungen und bei größeren Objekten auch in überregionalen Zeitungen geschaltet werden oder das Angebot im Internet erscheint. Je schwieriger jedoch ein Objekt zu vermieten ist, desto intensiver und nachhaltiger müssen die Vermietungsbemühungen sein, um Aussicht auf eine Vermietung zu haben.^[4]
• Ob und ggf. in welchen Internetformaten leerstehende Mieträume beworben werden müssen, damit der Steuerpflichtige sich nachhaltig um die Vermietung der Räume bemüht und deshalb die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht i. S. von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG^[5] zu vertreten hat, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Zwar nimmt die Bedeutung des Internets für den Immobilienmarkt stetig zu. Wobei es gerade bei gewerblich genutzten Immobilien nahe liegt, diese im Internet anzubieten. Angesichts der Verschiedenheit der Mietobjekte und Marktlagen sowie der sich ständig fortentwickelnden Möglichkeiten des Internets kommt jedoch gleichwohl eine über den Einzelfall hinausgehende allgemeingültige Beantwortung der Frage, ob und gegebenenfalls in welchen Internetformaten leerstehende Gewerberäume beworben werden müssen, nicht in Betracht.^[6]
• Das anzubietende Objekt muss (im Internet) so informativ beschrieben werden, dass sich ein möglicher Mieter infolge der konkreten Beschreibung davon angesprochen fühlt. Beauftragt der Steuerschuldner einen Makler, muss der Steuerschuldner belegen, dass dieser die für die Vermietung des Objekts notwendigen Maßnahmen ergriffen hat. Die Beauftragung eines Maklers als solches genügt nicht.^[7]
• Der Steuerpflichtige ist allerdings nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten gemessen an der Erhöhung der Vermietungschancen unzumutbar erscheinen.^[8]

• In Bezug auf die Frage, ob die Schaltung von Anzeigen in Printmedien stets erforderlich ist, hat insbesondere das OVG des Landes Nordrhein-Westfalen eine differenzierende Betrachtung angestellt:

  • Handelt es sich um die Vermietung von Wohnungen, hält das OVG die zusätzliche Schaltung von Anzeigen in Printmedien für geeignet zur Erschließung weiterer Interessentenkreise; dies sei für den Steuerpflichtigen auch zumutbar.^[9]
  • Eine zusätzliche Bewerbung durch Printmedien ist demgegenüber bei der beabsichtigten Vermietung von Gewerberäumen nicht (mehr) zumutbar, es sei denn, Umstände des Einzelfalls zwingen zu einer anderen Bewertung. Bei dem Angebot von Gewerbeobjekten kann im Regelfall nicht ernsthaft angenommen werden, dass eine zusätzliche Printwerbung weitere Interessentenkreise erschließt. Das gilt insbesondere für Räume zur Büronutzung.^[10]
• Bei den Bemühungen, eine leer stehende Wohnung oder andere Räume zu vermieten, darf es sich allerdings nicht um Scheinbemühungen handeln. Das ist z. B. der Fall bei einem auf ein Jahr begrenzten Vermietungsauftrag, in dem es heißt, dass der Steuerpflichtige den Umbau und die Neuvermietung der leer stehenden Flächen beabsichtigt. Kein Interessent wird Interesse an der Anmietung haben, wenn er erfährt, dass spätestens im nächsten Jahr mit dem Abriss oder Umbau des Gebäudes zu rechnen ist.^[11]

• Zu den von einem Eigentümer zu fordernden Bemühungen kann auch gehören, dass er ggf. durch bauliche Veränderungen an dem Objekt für eine bessere Vermietbarkeit sorgt. So kann z. B. daran gedacht werden, ein früher gewerblich genutztes Objekt entweder für andere Gewerbezwecke oder auch in ein Gebäude für Wohnnutzung umzubauen oder es in getrennt nutzbare Nutzungseinheiten aufzuteilen. Für die Nutzung zu Wohnzwecken erscheint allerdings der Einbau eines Bades unerlässlich.^[12] Es kann auch daran gedacht werden, bei einem Einzelhandelsobjekt mit kleinen Geschäftsflächen die Schaffung größerer Geschäftsflächen zu fordern, falls sich gerade dafür ein Bedarf abzeichnet.^[13]

  Derartige aufwendige Investitionen können zwar nicht schon bei einem erstmaligen, u. U. auch mehrjährigen Leerstand gefordert werden. Für umfangreiche Investitionen muss zuvor ein längerer Leerstand vorgelegen haben, der trotz umfangreicher Vermietun...