Grunderwerbsteuer / 2.5.2 Erwerb des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks

Erwirbt ein Erbbauberechtigter oder ein Dritter das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück, sind folgende Fälle denkbar:

Grundstückserwerb mit Erwerb eines Erbbauzinsanspruchs

Wenn ein Erbbauberechtigter oder ein Dritter das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück erwirbt, unterliegt der mit dem Grundstückserwerb verbundene Erwerb des Erbbauzinsanspruchs nicht der Grunderwerbsteuer, da das Recht auf Erbbauzins – obwohl zivilrechtlich wesentlicher Bestandteil des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks – nicht zum Grundstück gerechnet wird.^[1] Der Grunderwerbsteuer unterliegt lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag. Der Kaufpreis ist nicht nach der sog. Boruttau'schen Formel aufzuteilen.^[2]

Praxis-Beispiel

Berechnung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage^[3]

A erwirbt von B ein Grundstück zum Gesamtkaufpreis in Höhe von 250.000 EUR. Das Grundstück ist zugunsten des C mit einem Erbbaurecht belastet, das eine Restlaufzeit von 40 Jahren hat. Der von C jährlich zu entrichtende Erbbauzins beträgt 5.000 EUR.

Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Grundstücks durch A berechnet sich wie folgt:

Gesamtkaufpreis	250.000 EUR
Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs (§ 13 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 15 Abs. 1 BewG) Jahreswert 5.000 EUR * Vervielfältiger 16,487	- 82.435 EUR
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer	167.565 EUR

Ist der Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs höher als der vereinbarte Kaufpreis, entfällt der gesamte Kaufpreis auf den nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerb des Erbbauzinsanspruchs. Dem belasteten Grundstück ist kein Teil des Kaufpreises zuzurechnen. Die Grunderwerbsteuer ist in diesem Fall auf 0 EUR festzusetzen.

Grundstückserwerb ohne Erwerb eines Erbbauzinsanspruchs

Erwirbt ein Erbbauberechtigter oder ein Dritter das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück und ist für die vorausgegangene Bestellung des Erbbaurechts statt eines Erbbauzinses eine einmalige Geldleistung an den vorherigen Grundstückseigentümer geleistet worden, unterliegt der Grunderwerbsteuer der vollständige Kaufpreis. Ein Abzug eines anteiligen Kapitalwerts des Erbbauzinses für den Zeitraum nach Erwerb kommt nicht in Betracht, da mit dem Erwerb des belasteten Grundstücks kein Erwerb eines Erbbauzinsanspruchs verbunden ist.

[1] Vg. § 2 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG,

[2] BFH, Beschluss v. 29.8.2018, II B 9/18, BFH/NV 2019 S. 44.

BFH, Urteil v. 6.5.2015, II R 8/14, BStBl 2015 II S. 853.

[3] Vgl. gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Beurteilung von Erbbaurechtsvorgängen v. 16.9.2015, BStBl 2015 I S. 827, unter 4.1.