An die Stelle der in den Zeilen 83-87 einzutragenden Kürzung tritt auf Antrag bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften eine Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.[1] Da die erweiterte Kürzung nur greifen kann, wenn auch die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG vorliegen, ist sie bei Erwerb eines Grundstücks im Laufe des Erhebungszeitraums ausgeschlossen.[2] Die erweiterte Kürzung ist ausgeschlossen für Gewinne aus der Veräußerung von Mitunternehmeranteilen durch Körperschaften oder Personengesellschaften.[3] Dabei ist der Begriff "Grundbesitz" im (gegenüber dem Einkommensteuerrecht engeren) bewertungsrechtlichen Sinne zu verstehen.[4]
Grundstücksverwaltungsgesellschaften sind Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern. Daher ist die zusätzliche Verpachtung eines fremden Grundstücks schädlich.[5] Entsprechendes gilt bei der Veräußerung von Grundbesitz bei Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze.[6] Durch das Fondsstandortgesetz v. 3.6.2021[7] wurde § 9 Nr. 1 Satz 3 EStG dahingehend geändert, dass Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes aus anderen Tätigkeiten unschädlich sind, wenn diese im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Dies betrifft insbesondere die bislang in jedem Fall schädliche Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Zur Anwendung der gesetzlichen Änderung durch die Finanzverwaltung siehe die Erläuterungen im gleich lautenden Ländererlass v. 17.6.2022.[8]
Wohnungsbauten i. S. des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG sind Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Gemischt genutzte Gebäude führen dagegen zur Versagung der erweiterten Kürzung.[9]
Abschlusszahlungen sind bei einvernehmlicher Aufhebung eines Mietvertrags nach vorangegangenem Streit über die Ausübung mietvertraglicher Leistungsstörungsrechte Erträge aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Vermögens und daher unschädlich.[10] Die Versorgung fremder Wohnungsbauten mit Fernwärme stellt jedoch keine Betreuung von Wohnungsbauten i. S. v. § 9 Nr. 1 Satz 2 und 4 GewStG dar.[11] Dabei gilt das Merkmal der Ausschließlichkeit bezogen auf den gesamten Erhebungszeitraum.[12] Besteht die Gewerbesteuerpflicht nur während eines abgekürzten Erhebungszeitraums, müssen auch die Voraussetzungen für die Gewährung der erweiterten Kürzung nur während dieses Zeitraums gegeben sein.[13] Die erweiterte Kürzung ist einer Kapitalgesellschaft dann nicht zu gewähren, wenn sie im Laufe des Erhebungszeitraums ihr letztes Grundstück veräußert und sich daran eine "grundbesitzlose" Phase von mehreren Monaten anschließt.[14] Aus der Anlage von Mieterträgen erzielte Kapitalerträge sind nicht mit in die erweiterte Kürzung einzubeziehen,[15] wohl aber außerordentliche Erträge aus der Ausbuchung einer betrieblichen Schuld.[16]
Enge Gesetzesauslegung
Die Aufzählung der Tätigkeit ist abschließend. Kommen andere Betätigungen dazu, kommt die erweiterte Kürzung insgesamt nicht in Betracht. Das ist z. B. der Fall, wenn eine Grundstücksverwaltungsgesellschaft auch an einer gewerblich geprägten Personengesellschaft als Kommanditistin beteiligt ist. Das Halten der Kommanditbeteiligung verstößt gegen das Ausschließlichkeitsgebot und verhindert die erweiterte Kürzung.[17] Mit Beschluss v. 25.9.2018 hat der Große Senat des BFH entschieden, dass einer grundstücksverwaltenden, nur kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegenden Gesellschaft die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht deshalb zu verwehren ist, weil sie an einer rein grundstücksverwaltenden, nicht gewerblich geprägten Personengesellschaft beteiligt ist.[18] Dagegen kommt die erweiterte Kürzung nicht in Betracht bei Beteiligung einer grundstücksverwaltenden, nur kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegenden Gesellschaft an einer grundstücksverwaltenden gewerblich geprägten Personengsellschaft.[19]
Der BFH hat mit Urteil v. 16.9.2021 entgegen der bisherigen Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung entschieden, dass auch eine Beteiligung der an der Betriebsgesellschaft beteiligten Gesellschafter an einer Besitz-Personengesellschaft, die lediglich mittelbar über eine Kapitalgesellschaft besteht, bei der Beurteilung einer personellen Verflechtung als eine der Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung zu berücksichtigen ist.[20]
Bislang wurde bei einer Beteiligung an einer Besitz-Personengesellschaft, die ausschließlich mittelbar über eine Kapitalgesellschaft besteht, wegen des sog. Durchgriffsverbots weder die Beteiligung an der Betriebsgesellschaft noch eine damit verbundene Beherrschungsfunktion der Besitzgesellschaft zugerechnet.
Die Finanzverwaltung hat daraufhin angeordnet, dass aus Vertrauensschutzgründen eine solche Beteili...
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