Um Erwerbsaufwand steueroptimal einem einzelnen Wirtschaftsgut (Gebäudeteil) zuordnen zu können, müssen 2 Voraussetzungen erfüllt werden:
Die Anschaffungskosten wurden den eigenständigen Wirtschaftsgütern bildenden Gebäudeteilen zugeordnet.
Bereits bei der Kaufvertragsgestaltung ist darauf zu achten, dass dem fremdvermieteten und dem selbst genutzten Gebäudeteil jeweils ein gesonderter Kaufpreis zugeordnet wird. Wird keine Zuordnung getroffen, sind die Schuldzinsen nach dem Nutz- und Wohnflächenanteil den Gebäudeteilen zuzurechnen.
- Die gesondert zugeordneten Anschaffungskosten sind auch tatsächlich mit den hierfür vorgesehenen Darlehensmitteln zu bezahlen. Daran fehlt es, wenn der gesamte Kaufpreis von einem gemeinsamen Konto, auf dem die Eigenmittel und die Fremdmittel zusammengeführt worden sind, an die Veräußerer des erworbenen Gebäudes überwiesen wird. Dies gilt auch, wenn der Erwerber das Darlehen mit der Absicht aufnimmt, damit den auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Anteil des Kaufpreises zu bezahlen. Denn dieses Motiv reicht allein nicht für die Annahme aus, mit dem Darlehen sei tatsächlich der anteilige Kaufpreis für den vermieteten Gebäudeteil entrichtet worden.[1] Das Gleiche gilt, wenn von diesem gemeinsamen Konto nach Eigenmitteln und Fremdmitteln getrennte Banküberweisungen erfolgen.[2]
Der separat für den vermieteten Gebäudeteil vereinbarte Kaufpreis muss daher auch von einem separaten Konto überwiesen werden. Das Konto darf keine Finanzierungsmittel auch für den selbst genutzten Gebäudeteil und auch keine Eigenmittel (wie bei einem Girokonto) beinhalten. Werden die gesondert zugeordneten Anschaffungskosten lediglich von einem gemischten Konto beglichen, sind die Schuldzinsen nur anteilig – d. h. soweit sie nach dem Nutz- und Wohnflächenanteil auf die vermietete Wohnung entfallen – als Werbungskosten bei den Einkünften aus V+V abzugsfähig.[3]
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