Gebäude auf fremdem Grund und Boden

OFD Frankfurt, Verfügung v. 22.12.2017, S 3217 A - 003 - St 116

Gebäude von untergeordneter Bedeutung/Zusammenfassung mehrerer verpachteter Teilflächen/Fabrikgrundstücke

Die Grundsätze für die Annahme von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden ergeben sich aus der Rundvfg. ofix: BewG/94/2.

1. Gebäude auf fremdem Grund und Boden mit einem Gebäudewert von weniger als 1.000 DM

Bauwerke auf fremdem Grund und Boden sind nicht als Gebäude zu bewerten, wenn der Einheitswert nicht mehr als 1.000 DM betragen würde (vgl. auch die Rundvfg. ofix: BewG/94/3). In diesem Fall ist der Grund und Boden ein unbebautes Grundstück.

Gebäude auf fremdem Grund und Boden, für die der Einheitswert mehr als 1.000 DM beträgt, müssen stets bewertet werden. Das gilt auch dann, wenn die vorhandenen Gebäude im Falle ihrer Errichtung auf eigenem Grund und Boden als Gebäude, deren Zweckbestimmung und Wert gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung sind, anzusehen wären, so dass das Grundstück nach § 72 Abs. 2 BewG trotz Vorhandenseins dieser Gebäude als unbebautes Grundstück bewertet werden würde. Eine Anwendung des § 72 Abs. 2 BewG in Fällen des § 94 BewG ist nicht möglich, weil in § 94 BewG nicht auf § 72 BewG Bezug genommen wird und § 72 BewG nicht als übergeordnete Vorschrift angesehen werden kann.

Wenn für die Gebäude ein Einheitswert festzustellen ist, gilt der Grund und Boden nach § 94 Abs. 1 Satz 3 BewG als bebautes Grundstück der Grundstücksart, zu der das Gebäude gehört.

2. Zusammenfassung mehrerer verpachteter Teilflächen mit fremden Gebäuden zu einer wirtschaftlichen Einheit

2.1 Keine Gebäude oder nur von untergeordneter Bedeutung

Hat der Eigentümer einer größeren Grundstücksfläche Teilflächen an mehrere Pächter verpachtet, so können die Teilflächen zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn die Pächter auf den Flächen keine Gebäude oder nur Bauwerke, deren Einheitswerte im Fall ihrer Bewertung als Gebäude nicht mehr als 1.000 DM betragen würden (vgl. Tz. 1), errichtet haben. Die zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefassten Teilflächen sind dann als ein unbebautes Grundstück zu bewerten.

2.2 Zu bewertende Gebäude

In den Fällen, in denen mehrere Pächter auf den an sie verpachteten Teilflächen Gebäude errichtet haben, können die bebauten Teilflächen zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn oder soweit die Flächen im Fall ihrer Einzelbewertung nach § 94 Abs. 1 Satz 3 BewG in ein und dieselbe Grundstücksart einzuordnen wären. Die zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefassten Teilflächen gelten dann entsprechend der Grundstücksart der darauf stehenden Gebäude als ein bebautes Grundstücke z.B. als Einfamilienhaus oder Geschäftsgrundstück.

Die Grundsteuermessbetragsveranlagung für die gesamte Fläche ist jedoch bei der Grundstücksart „Einfamilienhäuser” dann unbillig, wenn der Einheitswert der zusammengefassten Teilflächen über 75.000 DM beträgt, so dass für den 73.000 DM übersteigenden Teil des Einheitswerts nach § 15 GrStG die Steuermesszahl 3,5 v. T. anzuwenden wäre, bei einer Feststellung von Einheitswerten für jede Teilfläche jedoch jeweils für die ersten 75.000 DM des Einheitswerts nur eine Steuermesszahl von 2,6 v. T. in Betracht käme.

Die aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung erfolgende Zusammenfassung von Teilflächen zu einer wirtschaftlichen Einheit darf sich bei der Messbetragsveranlagung nicht zu Ungunsten des Grundstückseigentümers auswirken. Für die Grundstücksart „Einfamilienhäuser” ist deshalb bereits bei der Einheitsbewertung darauf zu achten, dass sich als Folge der Zusammenfassung von Teilflächen zu einer wirtschaftlichen Einheit kein höherer Steuermessbetrag ergibt als die Summe der Steuermessbeträge, wenn jede Teilfläche als besondere wirtschaftliche Einheit bewertet worden wäre.

3. Dauerkleingartenland

Bei Dauerkleingartenland, das der Eigentümer selbst bebaut hat, bilden der Grund und Boden und das Gebäude eine wirtschaftliche Einheit, die als bebautes Grundstück der im Einzelfall in Betracht kommenden Grundstücksart – in der Regel als Einfamilienhaus – zu bewerten ist. Die Bestimmungen des Abschnitts 2 Abs. 8 BewRGr sind nicht anzuwenden, weil der Grund und Boden durch die Bebauung zweckentfremdet ist. Abschnitt 2 Abs. 8 BewRGr setzt voraus, dass Dauerkleingartenland nicht bebaut ist.

Gehört das auf Dauerkleingartenland errichtete Gebäude einem anderen Eigentümer (Gebäude auf fremdem Grund und Boden), so gelten für die Bewertung sowohl des Gebäudes als auch des Grund und Bodens die Vorschriften des § 94 BewG. Auch in diesem Falle ist der Grund und Boden durch die Errichtung des Gebäudes zweckentfremdet, die Bestimmungen des Abschnitts 2 Abs. 8 BewRGr sind deshalb nicht anzuwenden. Bei der Bodenwertermittlung ist jedoch zu beachten, dass die für Dauerkleingartenland geltenden Auflagen den Wert des Grund und Bodens beeinflusst haben können.

Würde das Bauwerk auf fremdem Grund und Boden im Falle der Bewertung einen Einhei...