Rz. 23
Unter § 7h Abs. 1 S. 2 EStG fallen – über den Anwendungsbereich des § 7h Abs. 1 S. 1 EStG hinaus – Instandsetzungsmaßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das in einem Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich liegt[1], wenn
- dieses Gebäude wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll; sofern die Erhaltung des Gebäudes wegen seiner Bedeutung als Denkmal angestrebt wird, kommt die Anwendung von § 7i EStG in Betracht;
- diese Maßnahmen im Zusammenhang mit der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen stehen;
- der Stpfl. sich zur Durchführung dieser Instandsetzungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde durch öffentlich-rechtlichen Vertrag (§§ 54ff VwVfG) rechtsverbindlich verpflichtet hat. Freiwillige Maßnahmen reichen also nicht, selbst wenn sie in Absprache mit der zuständigen Behörde vorgenommen werden. Die Vereinbarung muss formwirksam sein.[2] Eine nachträgliche Heilung ist grundsätzlich – mangels Heilungsvorschrift wie § 45 VwVfG – nicht möglich.
Rz. 24
§ 7h Abs. 1 S. 2 EStG fördert nur Baumaßnahmen, die die Gemeinde nach § 177 BauGB durch einseitigen Verwaltungsakt anordnen darf. Öffentlich-rechtliche Verträge anstelle einer solchen Anordnung sind steuerlich zu beachten, wenn sie formwirksam, also in schriftlicher Form, zustande gekommen sind. Mündliche Abmachungen genügen der Form nicht.[3]§ 7h Abs. 1 S. 2 EStG setzt somit – anders als § 7h Abs. 1 S. 1 EStG – nicht das Ergehen eines förmlichen Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsgebots durch die Gemeinde voraus, zumal § 177 Abs. 1 BauGB als Kannvorschrift die Art der verfahrensrechtlichen Durchsetzung der Gemeinde überlässt. In der Praxis überwiegen daher Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarungen als schriftliche vertragliche Regelungen mit der Gemeinde, die der Eigentümer freiwillig abschließen kann, ihn jedoch nach vorheriger Abstimmung mit der Gemeinde zur Erfüllung einer bestimmten Verpflichtung zwingen. Die bloße freiwillige Durchführung erforderlicher Baumaßnahmen ohne vorausgegangene Verpflichtung gegenüber der Gemeinde fördert § 7h EStG demgegenüber nicht, eine nachträgliche Vereinbarung ("Genehmigung") genügt hierfür nicht.[4]
Rz. 25
Der Nachweis, dass die Maßnahmen der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, welches in einem Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich liegt, ist durch die Bescheinigung der Gemeinde nach § 7h Abs. 2 EStG zu erbringen, sodass diese letztlich die hier genannten Voraussetzungen zu prüfen hat, nicht die Finanzbehörde (Rz. 47ff). Nach § 7h Abs. 1 EStG prüft allein die bescheinigende Gemeinde, ob – nach Art und Umfang – Baumaßnahmen i. S. dieser Vorschrift durchgeführt wurden.
Rz. 26
Aus der vertraglichen Vereinbarung müssen die konkreten Verpflichtungen des Stpfl. ersichtlich sein.[5] Freiwillige Maßnahmen sind nicht nach § 7h Abs. 1 S. 2 EStG begünstigt. Die durchzuführenden Maßnahmen müssen auch im Rahmen des § 7h EStG, obwohl eine eindeutige Klarstellung wie bei § 7i EStG fehlt, vor deren Beginn mit der zuständigen Behörde abgestimmt und wie vereinbart durchgeführt werden; bei (erheblichen) Planabweichungen bedarf es einer erneuten Abstimmung.[6] Hieran fehlt es, sobald dem Grundstückseigentümer das Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsgebot nachträglich erteilt wird.[7]
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