Finanzierungskosten: Veranlassung / 6.4 Darlehen Vermietung und Verpachtung/privat

Bei Errichtung eines Gebäudes, das nicht nur der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der Selbstnutzung dient, gehören Darlehenszinsen insoweit zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, als das Darlehen (tatsächlich) zur Herstellung des der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteils verwendet wird.^[1] Voraussetzung ist, dass die Herstellungskosten dem zur Vermietung bestimmten eigenständigen Gebäudeteil gesondert zugeordnet sind und sie gesondert ausgewiesen werden.^[2]

Eine gesonderte Zurechnung von Darlehen zu den Anschaffungskosten des fremdvermieteten Teils eines erworbenen und im Übrigen eigengenutzten Gebäudes scheidet aus, wenn der gesamte Kaufpreis von einem Girokonto überwiesen wird, selbst wenn die Erwerber Darlehen mit der erklärten Absicht aufnehmen, damit den auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Anteil des Darlehens zurückführen zu können.^[3] Darüber hinaus muss das Darlehen ausschließlich für diese gesondert zugeordneten Herstellungskosten auch tatsächlich verwendet werden, was sich am besten durch Führung eines gesonderten Kontos belegen lässt.^[4] Entsprechendes gilt bei der Errichtung von Eigentumswohnungen, von denen eine selbst genutzt werden soll.^[5] Gesamtkosten sind anteilig zuzuordnen.

Die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel zur Finanzierung der Anschaffungskosten eines Vermietungsobjekts ist trotz Vermischung mit privaten Geldmitteln nachgewiesen bei taggleicher und betragsidentischer Durchleitung durch ein privates Kontokorrentkonto. Das gilt auch dann, wenn gleichzeitig mehrere Objekte angeschafft und deshalb mehrere Darlehen taggleich und betragsidentisch durch ein Konto durchgeleitet werden. Dabei ist unerheblich, wenn der Kaufpreis für ein nur teilweise fremdfinanziertes Objekt in einem Betrag abgeflossen ist.^[6]

[1] BFH, Urteil v. 9.7.2002, IX R 65/00, BStBl 2003 II S. 389,

BMF, Schreiben v. 16.4.2004, IV C 3 – S 2211 – 36/04, BStBl 2004 I S. 464; dieses Schreiben ist weiterhin anzuwenden, BMF, Schreiben v. 10.3.2023 – IV A 2 – O 2000/22/10003 :001, Anlage 1 Nr. 787, BStBl 2023 I S. 406.

[2] BFH, Urteil v. 25.3.2003, IX R 22/01, BStBl 2004 II S. 348; BFH, Beschluss v. 7.4.2005, IX B 39/05, BFH/NV 2005 S. 1543; BFH, Beschluss v. 10.3.2008, IX B 232/07, BFH/NV 2008 S. 1145; BFH, Urteil v. 4.2.2020, IX R 1/18, BStBl 2020 II S. 311.

[3] BFH, Urteil v. 23.11.2004, IX R 2/04, BFH/NV 2005 S. 694; BFH, Urteil v. 7.7.2005, IX R 20/04, BFH/NV 2006 S. 264; BFH, Urteil v. 12.3.2019, IX R 2/18, BFH/NV 2019 S. 1073.

[4] BFH, Urteil v. 27.10.1998, IX R 44/95, BStBl 1999 II S. 676; BFH, Urteil v. 4.2.2020, IX R 1/18, BFH/NV 2020 S. 631.

[5] BFH, Urteil v. 25.3.2003, IX R 38/00, BFH/NV 2003 S. 1049.

[6] BFH, Urteil v. 3.5.2022, IX R 34/19, BFH/NV 2022 S. 1171.