Entscheidungsstichwort (Thema)
Jahrelanger Leerstand einer Einliegerwohnung
Leitsatz (amtlich)
Bei einem jahrelangen Leerstand einer Einliegerwohnung muss die Vermietungsabsicht anhand geeigneter Bemühungen zur Mietersuche feststellbar sein.
Normenkette
Nachgehend
Tatbestand
Die Kläger sind Eheleute und beide von Beruf Lehrer. In den Jahren 2003, 2004 und 2005 wurden die Kläger zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. In den Jahren 2002 und 2006 wurden der Kläger und die Klägerin getrennt zur Einkommensteuer veranlagt.
Die Kläger sind Eigentümer eines Zweifamilienhauses in O. In dem Zweifamilienhaus befinden sich die eigengenutzte Wohnung der Kläger mit einer Wohnfläche von 125 qm sowie eine Einliegerwohnung mit einer Wohnfläche von 68 qm. Die Einliegerwohnung war seit 1981 mit einigen Unterbrechungen bis zum Jahr 2001 vermietet. Die letzte Mieterin hatte die Wohnung mit Kündigungsschreiben vom 30. März 2001 zum 1. Juli 2001 gekündigt (Beiheftung zur Prozessakte).
In ihren Einkommensteuererklärungen 2002 machten der Kläger einen Verlust in Höhe von 6.112 € und die Klägerin einen Verlust in Höhe von 6.113 € aus der Vermietung der Einliegerwohnung geltend. In der Einkommensteuererklärung 2003 machten die Kläger einen Verlust aus Vermietung der Einliegerwohnung in Höhe von 12.298 € und in der Einkommensteuererklärung 2004 einen Verlust in Höhe von 13.049 € geltend. In der Einkommensteuererklärung 2005 betrug der von den Klägern geltend gemachte Verlust aus Vermietung der Einliegerwohnung 12.162 €. In den Einkommensteuererklärungen 2006 machten der Kläger einen Verlust aus Vermietung der Einliegerwohnung in Höhe von 6.423 € und die Klägerin in Höhe von 6.424 € geltend.
In den Einkommensteuerbescheiden für 2002, 2003 und 2004 berücksichtigte der Beklagte die geltend gemachten Verluste nicht in voller Höhe und die Steuerfestsetzung erging hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einliegerwohnung in O vorläufig gem. § 165 AO, da die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden könne. Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung für 2005 gaben die Kläger auf Nachfrage des Beklagten zu den geltend gemachten Verlusten mit Schreiben vom 28. März 2007 an, die Vermietungsabsicht für die Einliegerwohnung bestehe unverändert fort. Es sei allerdings nicht gelungen, einen geeigneten Mieter zu finden. Die Kläger baten den Beklagten, die negativen Einkünfte anerkennen. Sie seien dann bereit, die Vermietungsabsicht für die Zukunft aufzugeben (Blatt 7 der Einkommensteuerakte VZ 2005).
Mit Bescheiden vom 8. Juni 2007 änderte der Beklagte die Einkommensteuerfestsetzungen für 2002, 2003 und 2004 dahin, dass er die vorläufig anerkannten Verluste aus der Vermietung der Einliegerwohnung in O mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr berücksichtigte. In den Einkommensteuerbescheiden für 2005 vom 19. April 2007 und für 2006 vom 3. Januar 2008 berücksichtigte der Beklagte die geltend gemachten Verluste entsprechend nicht.
Hiergegen legten der Kläger und die Klägerin (bei getrennter Veranlagung für 2002 und 2006) bzw. die Kläger (bei Zusammenveranlagung 2003 und 2004) Einspruch ein und machten geltend, für die Wohnung habe eine Vermietungsabsicht kontinuierlich bis in die Gegenwart bestanden. Nach jahrzehntelanger Vermietung sei es allerdings in letzter Zeit nicht gelungen, einen geeigneten Mieter zu finden. Hauptgrund hierfür sei ein Überangebot solcher Wohnungen in O und der Umgebung wegen der Errichtung einer Vielzahl von Häusern mit Einliegerwohnungen in den letzten Jahren. Auch wenn sie vorübergehend keine Anzeigenrechnungen vorgelegt hätten, könne daraus keinesfalls eine Aufgabe der Vermietungsabsicht hergeleitet werden. Sie hätten auf anderem Wege, beispielsweise durch Gespräche mit Firmen und einer kirchlichen Einrichtung der Region, zu vermieten versucht. Zudem erscheine es nicht fair und entspreche wohl auch nicht im Grundsatz von Treu und Glauben, die langfristige Überschusserzielungsabsicht nach fünfjähriger Duldung gleichsam ohne Vorwarnung abzuerkennen. Da auch neue Bemühungen ohne Resonanz geblieben seien, bestünden sie auf ihrer Auffassung, dass Erfolglosigkeit nicht mit mangelnder Absicht gleichzusetzen sei. Die Angelegenheit könne beendet werden, wenn der Beklagte ihre Auffassung für die Vergangenheit akzeptiere und sie wären dann bereit, die Vermietungsabsicht für die Zukunft aufzugeben.
Die Einsprüche wurden mit Einspruchsentscheidungen vom 30. Juli 2008 zurückgewiesen. Nach dem Veranlagungszeitraum 2001 hätten die Kläger eine andauernde ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht nicht nachweisen können. Die Besonderheiten des Sachverhalts ließen vielmehr darauf schließen, dass die Kläger nach 2001 nicht mehr ernsthaft an einer Neuvermietung der Einliegerwohnung interessiert gewesen seien. Mache ein Steuerpflichtiger negative Einkünfte aus Vermietung un...
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