FG Berlin Urteil vom 23.04.2002 - 7 K 7265/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Frage des gewerblichen Grundstückshandels bei Zuerwerb eines Grundstückanteils, anschließender Modernisierung, Umwandlung in Wohneigentum und anschließender Veräußerung von Eigentumswohnungen

Leitsatz (redaktionell)

1. Ein Erwerb durch Gesamtrechtsnachfolge stellt keinen Anschaffungstatbestand dar, der Grundlage für einen gewerblichen Grundstückshandel sein könnte.

2. Modernisierungsaufwendungen, die über die Herstellung des zum vertragsmäßigen Gebrauch erforderlichen Zustandes nicht hinausgehen, können für sich genommen keinen gewerblichen Grundstückshandel begründen.

3. Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren kann einen Erwerb darstellen, der in bedingter Veräußerungsabsicht erfolgt.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2, § 21 Abs. 1 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 08.09.2004; Aktenzeichen XI R 47/03)

BFH (Beschluss vom 25.08.2003; Aktenzeichen XI B 119/02)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darum, ob die Klägerin in den Streitjahren einen gewerblichen Grundstückshandel unterhielt und ggfs. in welcher Höhe sie daraus Einkünfte erzielte.

Die Klägerin ist von Beruf Ärztin und erzielte daraus in den Streitjahren Einkünfte aus selbständiger Arbeit. Im Jahre 1990 verlor sie ihre Zulassung als Kassenärztin, sodass sie ab September 1990 vorübergehend keine kassenärztliche Tätigkeit mehr ausübte. Von Anfang 1991 bis Ende 1992 ruhte die Praxis ganz. Die von der Klägerin erklärten Gewinne aus der Arzttätigkeit entwickelten sich in den Jahren 1986 bis 1992 wie folgt:

1986	20 681,00 DM
1987	22 308,00 DM
1988	16 867,00 DM
1989	87 464,00 DM
1990	61 231,00 DM
1991	20 032,00 DM
1992	./. 58 758,00 DM

1979 wurde sie durch Erbfall zusammen mit ihrer Schwester in ungeteilter Erbengemeinschaft Miteigentümerin des Grundstücks, das mit einem im Jahre 1893 errichteten Gebäude, bestehend aus Vorderhaus und Seitenflügel, bebaut ist. Das Gebäude weist im Erdgeschoss zwei Gewerbeeinheiten auf und wird im Übrigen für Wohnzwecke genutzt. Die Wohnung Nr. 6 (nach Angabe der Klägerin [Bl. 174 Einkommensteuerakte -EStA- II] 8,46 v.H. der ursprünglich vermieteten Fläche) bewohnte die Klägerin bis Ende 1994 selbst (und dann erneut ab 1995), ohne dass dafür in den Streitjahren die Nutzungswertbesteuerung durchgeführt worden wäre (vgl. Bl. 186 EStA II, 71 EStA III). Ab Ende 1994 wurde außerdem die Wohnung Nr. 7, die geraume Zeit leergestanden hatte, der Selbstnutzung zugeführt.

Auf dem Grundstück lasteten Grundpfandrechte. Eine der Grundpfandrechtsgläuberinnen betrieb daraus die Zwangsversteigerung, aufgrund derer die Klägerin am 14. Oktober 1987 den Zuschlag für das gesamte Grundstück erhielt. Im Rahmen dieses Zwangsversteigerungsverfahrens ermittelte ein Sachverständiger den Verkehrswert des Grundstücks auf den 13. Dezember 1986 mit 885 000,00 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten nimmt das Gericht auf den Gutachtentext (Bl. 115 ff. des Sonderbands zur Streitakte -Sonderband-) Bezug. Der Zuschlag erfolgte gegen ein Bargebot von 661 000,00 DM. Ferner blieben Grundpfandrechte in Höhe von 89 000,00 DM bestehen.

Zusammen mit den Bargebotszinsen gemäß § 49 Abs. 2 Zwangsversteigerungsgesetz in Höhe von 7 606,03 DM ergab sich eine Teilungsmasse von 668 606,03 DM, die im Verteilungstermin vom 27. Januar 1988 verteilt wurde. Neben den Banken als Inhaberinnen der Grundpfandrechte wurden auch die Justizkasse für die Verfahrenskosten in Höhe von 8 095,10 DM und das FA für die Grundsteuern in Höhe von 824,85 DM daraus befriedigt. Insgesamt betrug die Schuldenmasse 235 830,95 DM. Der Überschuss in Höhe von 432 775,08 DM wurde an die Erbengemeinschaft ausgekehrt. Wegen der weiteren Einzelheiten nimmt das Gericht auf den Inhalt des Beschlusses vom 27. Januar 1988 70 K 185/86 (B1. 132 ff. Sonderband) Bezug.

Den Erwerb des Grundstücksanteils finanzierte die Klägerin durch einen Anfang 1988 bewilligten Vorfinanzierungskredit der ... in Höhe von 500 000,00 DM zu einem Zinssatz von 5,5 v. H.

Die von der Klägerin erklärten Mieteinnahmen entwickelten sich wie folgt:

1988	65 917,00 DM
1989	60 219,00 DM
1990	53 410,00 DM
1991	28 496,00 DM
1992	27 627,00 DM
1993	24 155,00 DM
1994	21 967,00 DM
1995	5 413,00 DM
1996	0,00 DM
1997	0,00 DM.

Im Veranlagungszeitraum 1990 machte die Klägerin bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 45 522,09 DM geltend. Dabei handelte es sich im Wesentlichen um Elektro-, Sanitär-, Parkett- und Malerarbeiten. Wegen der weiteren Einzelheiten nimmt das Gericht auf Bl. 26 des Sonderbands der Einkommensteuerakten Bezug.

Im Sommer 1991 beantragte die Klägerin beim Bezirksamt die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen für die einzelnen Wohnungen und Gewerberäume des Grundstücks ...

Dem Antrag waren Bauzeichnungen des Architekten vom 5. Juli 1991 beigefügt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde am 9. September 1991 erteilt, woraufhin die Klägerin am 15. November 1991 eine notarielle Teilungserklärung abgab.

Vom 15. November 1...