FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 12.06.2007 - 5 K 3275/03 B

Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufteilung des Kaufpreises einer von einem Bauträger sanierten Wohnung in Modernisierungsaufwendungen. Gebäudeanteil sowie Grund- und Bodenanteil

Leitsatz (redaktionell)

Hat ein Bauträger Mehrfamilienhäuser gekauft, saniert und in Eigentumswohnungen aufgeteilt und muss für den Käufer einer Wohnung im Hinblick auf die beantragten Absetzungen nach § 7 Abs. 4 EStG bzw. nach dem Fördergebietsgesetz eine Aufteilung der Gesamtaufwendungen auf Grund- und Bodenanteil, Altbausubstanz vor der Modernisierung sowie Sanierungskosten durchgeführt werden, so ist bei dieser Aufteilung nicht von den Einstandskosten des Bauträgers, sondern von den vom Käufer getragenen Anschaffungskosten auszugehen. Berechnungsgrößen sind dabei der Verkehrswert des Gebäudeanteils vor und nach der Modernisierung sowie der Verkehrswert des Grund- und Bodenanteils.

Normenkette

FördG § 3 Sätze 1, 2 Nr. 3, § 4 Abs. 1 S. 1; EStG § 7 Abs. 4

Tenor

Unter Änderung des Bescheides über die gesonderte und einheitliche Feststellung gemäß § 180 Abs. 2 AO i. V.m. der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO und § 3 Satz 2 (Nr. 1) Nr. 3 und § 4 Fördergebietsgesetz vom 01.09.2003 und Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 24.06.2003 werden die Anschaffungskosten Grund und Boden auf 28.598,58 DM, der Anteil Altsubstanz (BMG für die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG) auf 45.138,18 DM und der Anteil Modernisierungskosten nach Vertragsabschluss (BMG für die Sonderabschreibung nach § 4 FördG) auf 202.845,24 DM festgestellt.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Die Revision wird zugelassen

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand

Im Dezember 1997 kaufte die X-GmbH die mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke L. Der Kaufpreis betrug 5.600.000,00 DM. Zuzüglich der Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Vermittlungskosten) ergaben sich Anschaffungskosten in Höhe von 6.158.841,86 DM (vgl. Anlage 2 zum Schreiben des Beklagten vom 22.05.2002, enthalten in der Akte „Betriebsprüfungsberichte”). In der Folgezeit nahm die X-GmbH die Umwandlung der Objekte in insgesamt 80 Eigentumswohnungen vor. Diese Eigentumswohnungen verkaufte sie an Interessenten, wobei sie sich in den Kaufverträgen verpflichtete, die Gebäude nebst Wohnungen zu sanieren und zu modernisieren. Hierfür wandte sie insgesamt 5.562.456,59 DM auf (vgl. Anlage 2 zum Schreiben des Beklagten vom 22.05.2002, am angegebenen Ort – a.a.O. –). Die Kläger erwarben im Jahr 1998 die Eigentumswohnung Nr. 58 zu einem Kaufpreis von 276.582,00 DM. Die Wohnung hatte eine Wohnfläche von 69,18 qm. Der Miteigentumsanteil der Kläger betrug 1043/100.000, so dass sich bei einer Gesamtgröße des Grund und Bodens von 3.473 qm ein den Klägern zuzurechnender Anteil an dem Grund und Boden in Höhe von 36,22 qm ergab.

In der Feststellungserklärung zur Aufteilung der von den einzelnen Erwerbern gezahlten Kaufpreise und der daraus herzuleitenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen für die Absetzung für Abnutzung gab die X-GmbH an, dass der Anteil Grund und Boden 12,50 %, der Anteil Altbausubstanz 12,50 % und der Anteil Modernisierungskosten nach Vertragsabschluss 75,00 % betrage. Dem folgte der Beklagte nicht.

Im Rahmen einer bei der X-GmbH durchgeführten Betriebsprüfung gelangte die Prüferin zu dem Ergebnis, dass der Anteil Grund und Boden mit 10,77 %, der Anteil Altbausubstanz mit 41,77 % und der Anteil Modernisierungskosten nach Vertragsabschluss mit 47,46 % anzusetzen sei. Dabei ging die Prüferin von den Kosten aus, die der X-GmbH als Bauträgerin entstanden waren (so genannte Einstandskosten). Auf dieser Grundlage errechnete die Prüferin nach dem vereinfachten Verfahren gemäß Hinweis 43 des Einkommensteuerhandbuchs 1993 zunächst ein Verhältnis des Bodenwerts zu dem Wert der erworbenen Altbausubstanz von 20,49 % zu 79,51 %, wobei sie von einem Bodenrichtwert für das Grundstück in Höhe von 620,00 DM ausging. Auf die diesbezügliche Anlage 3 zum Schreiben des Beklagten vom 22.05.2002 (a.a.O.) wird verwiesen. Unter Einbeziehung der bei der X-GmbH entstandenen Sanierungskosten in Höhe von 5.562.456,59 DM ergab sich dann das von der Prüferin ermittelte Verhältnis von Grund und Boden, Altbausubstanz und Modernisierungskosten (siehe zur Berechnung Anlage 2 zum Schreiben des Beklagten vom 22.05.2002, a.a.O.). Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf den Betriebsprüfungsbericht vom 15.01.2002 verwiesen.

Der Beklagte folgte der Auffassung der Prüferin und wandte den von ihr ermittelten Aufteilungsschlüssel in dem am 11.02.2002 gegenüber den Klägern erlassenen Feststellungsbescheid an. Auf den Einspruch der Kläger hin änderte der Beklagte den Aufteilungsschlüssel in der Einspruchsentscheidung vom 24.06.2003 dahin gehend, dass er den Anteil Grund und Boden nunmehr mit 10,63 %, ...