Zusammenfassung
Wird ein Grundstück geschenkt oder vererbt, muss es mit dem Verkehrswert angesetzt werden. Soweit aber ausreichende Gemeinwohlgründe bestehen, kann eine Begünstigungsregelung getroffen werden. Für zu Mietwohnzwecken vermietete Gebäuden ergibt sich ein Abschlag auf den anzusetzenden Wert i. H. v. 10 %. Für eigene Wohnzwecke genutzte Gebäude (sog. Familienheim) kann je nach Erwerbsvorgang eine vollständige Steuerbefreiung gewährt werden, wenn die Übertragung an den Ehepartner, den eingetragenen Lebenspartner oder die Kinder erfolgt.
Die Begünstigung der zu Mietwohnzwecken vermieteten Gebäude ergibt sich aus § 13d ErbStG. Die in Abhängigkeit des jeweiligen Erwerbsvorgang unterschiedlichen Voraussetzungen für die Steuerbefreiung eines Familienheims sind in § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis Nr. 4c ErbStG geregelt. Die Finanzverwaltung hat in R E 13.3, 13.4 und 13d ErbStR zur Anwendung der Begünstigungsregelungen Stellung genommen.
1 Allgemeines
Das BVerfG hatte in seinem richtungsweisenden Beschluss v. 7.11.2006[1] dem Gesetzgeber genaue Vorgaben über die Bewertung und Begünstigung von Vermögenspositionen gemacht. Danach müssen die Vermögenspositionen – also auch Grundstücke – für erbschaft- oder schenkungsteuerrechtliche Zwecke grundsätzlich mit dem Verkehrswert (gemeinen Wert) angesetzt werden. Aus bestimmten Gemeinwohlgründen kann dann – nicht auf der Ebene der Bewertung, aber auf der Ebene des Ansatzes der einzelnen Vermögensgegenstände – eine Verschonungsregelung getroffen werden.
Keine Verschonungsregelungen bei unbebauten Grundstücken
Bei unbebauten Grundstücken gibt es keine individuellen Verschonungsregelungen. Sie sind immer mit dem Bodenrichtwert anzusetzen. Einzige Möglichkeit bleibt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG, wenn nach Ansicht des Steuerpflichtigen der aus dem Bodenrichtwert abgeleitete Grundbesitzwert zu hoch sein sollte.
Bei der Begünstigung bebauter Grundstücke sind verschiedene Fälle zu unterscheiden. Neben einem Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG[2] bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken, gibt es Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG für sog. Familienheime, die in Abhängigkeit einer lebzeitigen Übertragung oder eines Erwerbs von Todes wegen gewährt werden.
Grundsätzlich können die unterschiedlichen Steuerbegünstigungen auch zusammen bei einer wirtschaftlichen Einheit anzuwenden sein. So kann in einem Mietwohnhaus, das unter die Begünstigung des § 13d ErbStG fällt (Ansatz nur mit 90 % des Grundbesitzwerts) auch vom Eigentümer eine eigene Wohnung genutzt werden, die vom Erben (Partner oder Kind) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und damit unter die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b oder Nr. 4c ErbStG fällt.
Keine doppelte Begünstigung bei unterschiedlichen Vermögensarten
Es kann aber nicht zu einer doppelten Begünstigung kommen, wenn sich ein zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück zulässigerweise in einem Betriebsvermögen befindet. Die Begünstigung des § 13d ErbStG kommt nicht zur Anwendung, wenn das Grundstück zum begünstigten Betriebsvermögen oder zum begünstigten Vermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs nach § 13a ErbStG gehört. Soweit aber die Befreiung als Betriebsvermögen vollständig ausgeschlossen ist, kann die Befreiung nach § 13d ErbStG gewährt werden.[3]
2 Verschonungsregelung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke
Zu Wohnzwecken vermietete Gebäude sind für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer nach den Vorschriften des BewG (§§ 157 ff. BewG) zu bewerten, im Regelfall erfolgt die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren. Der nach diesen Vorschriften ermittelte Wert – gegebenenfalls ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG – ist nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG gesondert festzustellen.
Bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken wird auf den ermittelten Grundbesitzwert ein Abschlag i. H. v. 10 % der Bemessungsgrundlage ("Befreiungsabschlag") vorgenommen, nach § 13d Abs. 1 ErbStG[1] erfolgt in diesen Fällen ein Ansatz mit 90 % des ermittelten Werts.
Der Ansatz von 90 % des Grundbesitzwerts ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Die Begünstigung gilt nur für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die
- zu Wohnzwecken vermietet werden,
- im Inland, einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sind[2],
- nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft i. S. d. § 13a ff. BewG gehören.
Maßgeblich sind immer die Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt (Tag des Erwerbs).
Keine Begünstigung bei selbstgenutzten Wohnungen
Der Abschlag ist nicht bei selbstgenutztem Wohneigentum vorzunehmen. Ferner entfällt der Bewertungsabschlag auch, soweit eine Vermietung zu anderen als zu Mietwohnzwecken erfolgt.
Das Objekt muss zu Wohnzwecken vermietet sein – nicht entscheidend ist die Höhe des Mi...
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