Erbbaurecht/Erbbauzinsen / 5 Grunderwerbsteuer

Erbbaurechte stehen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG den Grundstücken gleich. Die für Grundstücke bestehenden Vorschriften des Grunderwerbsteuerrechts gelten daher für Erbbaurechte und Untererbbaurechte entsprechend.^[1] Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unterliegt z. B. die Verpflichtung zur Bestellung eines Erbbaurechts an einem inländischen Grundstück der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist gem. § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung.^[2] Dazu gehören alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück (Erbbaurecht) zu erwerben.^[3]

Wichtig

Bei Heimfall kann Grunderwerbsteuer entfallen

Überträgt der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zurück, weil er vertraglich eingegangene Verpflichtungen aus wirtschaftlichen Gründen nicht erfüllen kann, oder wird der Vertrag aus diesem Grunde aufgehoben, kann ein Fall des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG vorliegen.^[4]

Bei Bestellung eines Erbbaurechts ist der steuerbare Erwerbstatbestand bereits durch die schuldrechtliche Begründung der Verpflichtung zur Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück verwirklicht. Der Anspruch des Steuergläubigers auf die Grunderwerbsteuer entsteht bereits zu diesem Zeitpunkt. Die Bewertung des Erbbauzinsanspruchs als Gegenleistung hat auf den Zeitpunkt der Ent­stehung der Grunderwerbsteuer bei Vertragsabschluss zu erfolgen. Der Kapitalwert des Erbbauzinses bemisst sich nach dem von der Laufzeit des Erbbaurechts abhängigen Vielfachen des Jahreswerts des Erbbauzinses.^[5]

Beginnt die Erbbauzinsverpflichtung erst zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt, ist anstatt des Kapitalwerts der um dessen Abzinsung niedrigere gemeine Wert anzusetzen.^[6]

Erwirbt der Eigentümer eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks das Erbbaurecht, gehört die Erbbauzinsreallast nicht zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung.^[7]

Das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins gehört nicht zu den Grundstücken.^[8]

Beim Erwerb des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist der mit dem Erbbaugrundstück verbundene Erbbauzinsanspruch gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerrechtlich nicht Teil dieses Grundstücks. Entfällt beim Erwerb des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ein Teil der Gegenleistung auf den Erbbauzins, ist dieser grundsätzlich nach der sog. Boruttau'schen Formel zu berechnende Teil der Gesamtgegenleistung nicht als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Eine entsprechende Kürzung der grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage kommt nur in Betracht, wenn dem Erbbauzinsanspruch ein Wert zugemessen werden kann. Daran fehlt es, wenn der Grundstückserwerber gleichzeitig das erbbaurechtsbelastete Grundstück und das Erbbaurecht erwirbt und bereits im Erwerbszeitpunkt die Aufhebung des Erbbaurechts beabsichtigt. In diesem Fall ist der Wert des Erbbauzinsanspruchs mit Null anzusetzen.^[9]

Beim Kauf eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks durch den Erbbauberechtigten oder einen Dritten unterliegt lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag der Grunderwerbsteuer. Der Kaufpreis ist nicht nach der sog. Boruttau'schen Formel aufzuteilen.^[10]

Die Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten über die (vorzeitige) Verlängerung eines bestehenden Erbbaurechts unterliegt als Rechtsgeschäft i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Steuer für diese Verlängerung des Erbbaurechts entsteht in dem Zeitpunkt, in dem die rechtsgeschäftliche Vereinbarung über die Verlängerung des Erbbaurechts abgeschlossen wird. Dieser Zeitpunkt ist auch maßgeblich für evtl. zu gewährende Steuerbefreiungen und für die Frage der Ermittlung der Gegenleistung.^[11]

Bei der Verlängerung eines Erbbaurechts ist bei der Berechnung der ­Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer der Kapitalwert des Erbbaurechts nicht von dem späteren Zeitpunkt des Zahlungsbeginns auf den früheren Zeitpunkt der Besteuerung abzuzinsen, da die Leistungspflichten (Gebrauch des Erbbaurechts und Zahlung des Erbbauzinses) erst ab dem Zeitpunkt der Verlängerung des Erbbaurechts Zug um Zug erfüllt werden.^[12]

Wird ein Erbbaurecht gegen Vereinbarung eines Erbbauzinses verlängert, ist grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage der kapitalisierte Erbbauzins für die Verlängerungszeit.^[13]

Der BFH muss prüfen, ob bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei einer Verlängerung eines Erbbaurechts der kapitalisierte Erbbauzins der Verlängerungsjahre (auch) zwischen dem notariellen Abschluss (Besteuerungszeitpunkt) bis zum Beginn des Verlängerungszeitpunkts des Erbbaurechts abzuzinsen ist.^[14]

Eine vom Erbbauberechtigten übernommene Verpflichtung zur umfassenden Sanierung des vorhandenen Gebäudes ist keine Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts, wenn der Grundstückseigentümer an den Erbbauberechtigten jährlic...