Einheitlicher Erwerbsgegenstand in der Grunderwerbsteuer / 3 Umfang der Gegenleistung

3.1 Grundsätzliches

Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert der Gegenleistung.^[2] Zur Gegenleistung zählt dabei jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand gewährt, in dem es Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist. Ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs ein (zukünftig) bebautes Grundstück, gehören zur Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das Grundstück im (zukünftig) bebauten Zustand zu erwerben.^[3]

Gegenleistungen bei der Grunderwerbsteuer

Zur Bemessungsgrundlage gehören z. B.	Zur Bemessungsgrundlage gehören z. B. nicht
der Grundstückspreis,	Eigenleistungen des Erwerbers,
die Baukosten für das Gebäude, soweit die Bauleistungen von der Veräußererseite erbracht werden,	Aufwendungen für Leistungen, die der Erwerber zusätzlich (außerhalb der im rechtlichen oder objektiv engen sachlichen Zusammenhang stehenden Verträge) im Wege freier Auftragsvergabe bezogen hat,
alle sonstigen Aufwendungen, die die Durchführung der Baumaßnahme betreffen (etwa vom Erwerber übernommene Makler- und Vermessungskosten des Veräußerers).	Leistungen, die dem Erwerber selbst aufgrund eigener Verpflichtung gegenüber Dritten entstanden sind (Grundbuch- und Notarkosten).

Wichtig

Sonderwünsche als zusätzliche Leistungen

Bei Erwerb eines Grundstücks in bebautem Zustand können Leistungen für Sonderwünsche zusätzliche Leistungen i. S. v. § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG darstellen, für die Grunderwerbsteuer in einem selbständigen Steuerbescheid festzusetzen ist. Dieser Steuerbescheid tritt neben den Bescheid, der den ursprünglichen Erwerbsvorgang betrifft.

Ein derartiger Grunderwerbsteuerbescheid leidet nicht deswegen an einem Bestimmtheitsmangel, weil mit ihm unaufgegliedert eine einheitliche Steuer für mehrere weitere Gegenleistungen i. S. d. § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG festgesetzt worden ist, wenn die Sonderwünsche, auf denen die weiteren Gegenleistungen beruhen, in dem Bescheid ihrer jeweiligen Art nach mit dem jeweiligen Zeitpunkt ihrer Vereinbarung und dem jeweiligen Entgelt als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzeln aufgeführt sind und sich hierdurch ergibt, für welche weiteren Gegenleistungen die aus der Summe der weiteren Gegenleistungen festgesetzte Steuer erhoben wird.^[4]

Hinweis

Erschließungskosten

Wegen der Hinzurechnung von Erschließungskosten zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage vgl. die gleichlautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Behandlung von Erschließungs- und Folgekostenbeiträgen v. 16.9.2015^[5] sowie die höchstrichterliche Rechtsprechung^[6].

[1] Vgl. Gleich lautende Ländererlasse v. 20.9.2017, BStBl 2017 I S. 1328 Tz. 5.1.

[2] § 8 Abs. 1 GrEStG.

[3] BFH, Urteil v. 24.1.1990, II R 94/87, BStBl 1990 II S. 590.

[4] FG Bremen, Urteil v. 9.8.2021, 2 K 77/21 (1), Revision eingelegt, Az. beim BFH: II R 15/22.

[5] BStBl 2015 I S. 823.

[6] BFH, Urteil v. 28.9.2022, II R 32/20, BFH/NV 2023 S. 228, wonach Gegenstand des Erwerbsvorgangs regelmäßig nur das unerschlossene Grundstück ist, wenn eine erschließungspflichtige Gemeinde ein Grundstück veräußert und der Erwerber dabei die vertragliche Verpflichtung übernimmt, für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen bestimmten Betrag zu zahlen.

Vgl. auch BFH, Urteil v. 23.2.2022, II R 9/21, BFH/NV 2022 S. 1194, bei Veräußerung durch einen privaten Erschließungsträger.

3.2 Einbeziehung der auf die Bauleistungen entfallenden Umsatzsteuer

Die Einbeziehung der auf die Bauleistungen entfallenden Umsatzsteuer in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage ist davon abhängig, ob die Veräußererseite aus einer oder mehreren Personen besteht.

[1] Vgl. Gleich lautende Ländererlasse v. 20.9.2017, BStBl 2017 I S. 1328 Tz. 5.2.

3.2.1 Nur eine Person auf der Veräußererseite

Das bebaute Grundstück ist umsatzsteuerlicher Leistungsgegenstand, wenn sich der Erwerbsvorgang auf ein bebautes Grundstück richtet und die Veräußererseite nur aus einer Person besteht. Die Leistungen des veräußernden Unternehmers (Grundstückslieferung und Bauerrichtung) sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG insgesamt steuerfrei. Unerheblich ist dabei insbesondere, ob die Vereinbarungen in einem oder mehreren Verträgen geschlossen wurden.

Optiert der leistende Unternehmer nach § 9 UStG für die Grundstückslieferung und Bauerrichtung, geht die Steuerschuldnerschaft für die Umsatzsteuer von dem veräußernden Unternehmer auf den Erwerber über.^[1] Damit stellt die auf die Grundstückslieferung und Bauerrichtung entfallende Umsatzsteuer keine in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehende Gegenleistung dar.

Praxis-Beispiel

Lieferung eines Grundstücks bei gleichzeitiger Werklieferung eines Gebäudes (eine Person auf Veräußererseite)

Der Auftraggeber A schließt mit dem Bauunternehmer B einen notariell beurkundeten Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks, einschließlich einer gemäß der vereinbarten Baubeschreibung zu errichtenden Produktionshalle zum Gesamtpreis von 2 Mio. EUR ab. Davon entfallen 400.000 EUR auf das unbebaute Grundstück und 1,6 Mio. EUR auf die Lager...