Dipl.-Finanzwirt Werner Becker

Für die Annahme eines objektiv engen sachlichen Zusammenhangs[2] reicht allerdings die Bindung an eine bestimmte Bebauung für sich allein nicht aus, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen (z. B. Grundstückseigentümer, Makler, Bauunternehmen, Initiatoren, Bevollmächtigte, Treuhänder, Baubetreuer) als Vertragspartner auftreten. In diesem Fällen muss vielmehr

  • eine enge personelle, wirtschaftliche oder gesellschaftsrechtliche Verbindung der Personen auf der Veräußererseite bestehen,
  • eine Zusammenarbeit aufgrund von Abreden bei der Veräußerung erfolgen oder
  • ein Hinwirken auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Bauleistungsverträge durch abgestimmtes Verhalten gegeben sein.

Ein zu einem objektiv engen sachlichen Zusammenhang führendes Zusammenwirken der Personen auf der Veräußererseite liegt vor, wenn diese ihr Verhalten aufeinander abstimmen und dadurch bewirken, dass der Interessent das Grundstück nur erhält, wenn er auch die Verträge über die Erbringung von Bauleistungen abschließt. Ein schriftlicher Vertrag zwischen den auf der Veräußererseite verbundenen bzw. auftretenden Personen ist nicht erforderlich. Es genügt ein tatsächliches, einvernehmliches Zusammenwirken, das bereits dann gegeben ist, wenn der im Übrigen passive Grundstückseigentümer dem Bauunternehmen das Grundstück "an die Hand" gibt, d. h. zur Vermarktung überlassen hat. Der bloße Hinweis auf eine Kaufgelegenheit reicht hingegen nicht aus.[3]

 
Achtung

Erwerber muss Einheitlichkeit des Vertragswerks nicht (er)kennen

Eine Abrede über das Zusammenwirken auf der Veräußererseite muss für den Erwerber nicht erkennbar sein. Es ist vielmehr ausreichend, wenn sie anhand äußerer Merkmale objektiv festgestellt werden kann.[4] Selbst wenn der Erwerber trotz des Zusammenwirkens auf der Veräußererseite davon ausgeht, ein unbebautes Grundstück zu erwerben und dieses eigenverantwortlich zu bebauen, erwirbt er das bebaute Grundstück, wenn er – unerkannt – das tatsächlich vorliegende, einheitliche Angebot der Veräußererseite auf Erwerb des bebauten Grundstücks annimmt.[5]

Anhaltspunkte für ein Zusammenwirken auf der Veräußererseite können z. B. sein:

  • Der Grundstücksveräußerer und das Bauunternehmen werben in gemeinsamen Anzeigen, Prospekten oder Internetauftritten unter Angabe des zu veräußernden Grundstücks.[6]
  • Die von dem Grundstücksveräußerer verkauften Grundstücke eines Baugebiets werden von demselben oder einem ihm verbundenen Unternehmen bebaut.
  • Der Grundstücksveräußerer benennt dem Erwerber Bauunternehmen, die bereits Interesse an der Bebauung des zu veräußernden Grundstücks bekundet haben und/oder den baurechtlichen Vorschriften entsprechende Haustypen für das Grundstück anbieten können. Nicht ausreichend ist insoweit der allgemeine Hinweis auf in der näheren Umgebung tätige Bauunternehmen, die noch nicht mit der möglichen Bebauung des zur Veräußerung bestimmten Grundstücks befasst waren.[7]
 
Hinweis

Abgabe eines einheitlichen Angebots nur durch eine von mehreren Personen[8]

Keiner weiteren Indizien für das Zusammenwirken mehrerer Personen auf der Veräußererseite bedarf es in den Fällen, in denen nur eine dieser Personen ein einheitliches Angebot abgibt, da dessen Abgabe kaum denkbar ist, ohne dass eine Abstimmung mit den übrigen Personen erfolgt ist.[9]

[1] Vgl. Gleich lautende Ländererlasse v. 20.9.2017, BStBl 2017 I S. 1328 Tz. 3.5.
[2] Vgl. unter Tz. 2.2.1 bis Tz. 2.2.3.
[8] Vgl. auch unter 2.2.3 a. A.

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