Entscheidungsstichwort (Thema)

Verkauf von Eigentumswohnungen - gewerbliche Tätigkeit?

 

Leitsatz (NV)

Der Erwerb eines Mietwohnhauses mit sieben Wohnungen, deren Umwandlung in Eigentumswohnungen und die anschließende Veräußerung dieser Wohnungen begründet keine gewerbliche Tätigkeit.

 

Normenkette

EStG 1983 § 15 Abs. 2; GewStG § 2 Abs. 1 S. 1

 

Verfahrensgang

FG Nürnberg

 

Tatbestand

Die Revisionsverfahren IV R 130/86 und IV R 131/86 werden gemäß § 73 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) miteinander verbunden.

Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) sind als Eheleute zusammen zur Einkommensteuer 1973 veranlagt worden; gegen den Kläger ist auch ein Gewerbesteuermeßbescheid für diesen Zeitraum ergangen. In der Revisionsinstanz ist zwischen den Beteiligten noch streitig, ob der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt - FA - ) in den genannten Steuerbescheiden den Gewinn aus dem Verkauf von sieben Eigentumswohnungen berücksichtigen durfte.Der Kläger betreibt in . . . einen Handel mit . . . Im Oktober 1970 erwarb er für 165 000 DM ein Mietwohnhaus in . . . mit sieben Wohnungen. Am Hause ließ er Instandhaltungsarbeiten vornehmen, die im Jahre 1972 rd. 21 000 DM erforderten. In der Folgezeit wandelte er die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um und veräußerte sie im Jahre 1973 für insgesamt 343 500 DM. Das FA sah darin eine gewerbliche Betätigung und ermittelte einen Gewinn von 116 057 DM; im Einspruchsverfahren erhöhte es diesen Gewinn auf 132 363 DM. Den Gewinn berücksichtigte es auch im Gewerbesteuermeßbescheid 1973.

Die Klagen hatten Erfolg; das Finanzgericht (FG) verneinte eine gewerbliche Betätigung und änderte den Einkommensteuer- und den Gewerbesteuermeßbescheid.

Hiergegen richten sich die vom FG zugelassenen Revisionen des FA, mit denen die Verletzung formellen und materiellen Rechts gerügt wird.

Das FA beantragt, unter Aufhebung der angefochtenen Urteile die Klagen abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Revisionen zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

Die Revisionen sind unbegründet.

1. Der Erwerb und die Veräußerung von Wirtschaftsgütern erfüllen nicht ohne weiteres die Voraussetzungen eines Gewerbebetriebs, selbst wenn die Wirtschaftsgüter in der Absicht einer gewinnbringenden Veräußerung erworben wurden, der Steuerpflichtige nachhaltig und selbständig in dieser Weise tätig gewesen ist und er sich durch Kauf und Verkauf auch am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt hat. Auch wenn dadurch an sich die Merkmale eines Gewerbebetriebs i. S. von § 1 der Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung (GewStDV) und nach § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) i. d. F. des Steuerentlastungsgesetzes 1984 (StEntlG 1984) erfüllt sind, muß darin nicht notwendig eine gewerbliche Tätigkeit liegen. Andernfalls müßte jede Vermögensverwaltung als Gewerbebetrieb beurteilt werden, da auch die auf eine Verwaltung und Mehrung des Vermögens gerichteten Maßnahmen diese Voraussetzungen erfüllen. Dies würde jedoch in Widerspruch dazu stehen, daß die Erträge des Vermögens bei den Einkünften aus Kapitalvermögen oder Vermietung und Verpachtung zu erfassen sind und Veräußerungsgewinne nur unter den Voraussetzungen der §§ 22 Abs. 1 Nr. 2, 23 EStG berücksichtigt werden. Deshalb ist zu verlangen, daß eine ihrer Art nach gewerbliche Tätigkeit über die Maßnahmen hinausgeht, die einer privaten Vermögensverwaltung eigentümlich sind (Beschlüsse des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 8. November 1971 GrS 2/71, BFHE 103, 440, BStBl II 1972, 63; vom 25. Juni 1984 GrS 4/82, BFHE 141, 405, BStBl II 1984, 751, ständige Rechtsprechung).

2. Die Abgrenzung zwischen einer privaten Vermögensverwaltung und einem Gewerbebetrieb muß unter einer Gesamtwürdigung der Verhältnisse und nach der Verkehrsanschauung geschehen (vgl. BFHE 141, 405, BStBl II 1984, 751). Dabei ist auch auf die Art der abgeschlossenen Geschäfte Rücksicht zu nehmen. So ist ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen, wenn innerhalb eines übersehbaren Zeitraums mehrere bereits in Veräußerungsabsicht erworbene unbebaute Grundstücke unverändert oder aufgeteilt veräußert werden (BFH-Urteil vom 28. Juni 1984 IV R 156/81, BFHE 141, 513, BStBl II 1984, 798). Gleiches gilt für die Veräußerung bebauter Grundstücke, insbesondere von Mietwohnhäusern (Schmidt, Einkommensteuergesetz, 6. Aufl., § 15 Anm. 12, m. w. N.).

Spielt danach die Zahl der veräußerten Objekte eine Rolle, bedeutet dies jedoch nicht, daß die Aufteilung eines erworbenen Mietshauses in mehrere Eigentumswohnungen und die Veräußerung der Wohnungen wegen der Vielzahl der Veräußerungsfälle zu einer gewerblichen Betätigung führt. Wie die Parzellierung eines unbebauten Grundstücks und die Weiterveräußerung der neugebildeten Parzellen nicht wegen der Anzahl der Veräußerungen zu einem Gewerbebetrieb führt (Schmidt, a.a.O., § 15 Anm. 11, m.w.N.), so auch nicht die Veräußerung von Eigentumswohnungen, in die ein erworbenes Mietwohnhaus aufgeteilt wurde (BFH-Urteil vom 10. August 1983 I R 120/80, BFHE 139, 386, BStBl II 1984, 137).

Hieran ist allerdings nicht festzuhalten, wenn sich der Steuerpflichtige nicht auf die Aufteilung des erworbenen - bebauten oder umbebauten - Grundstücks beschränkt, sondern durch zusätzliche Maßnahmen ein in seiner Art verändertes Wirtschaftsgut schafft und sich zu diesem Zweck zusätzlich am allgemeinen Verkehr beteiligt. Werden auf einem erworbenen Grundstück Eigentumswohnungen durch eine Bebauung überhaupt erst geschaffen, kommt deshalb der Zahl der veräußerten Wohnungen Bedeutung zu (vgl. BFH-Urteil vom 9. Dezember 1986 VIII R 317/82, BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244, m. w. N.). Entsprechendes ist anzunehmen, wenn der Erwerber eines Mietwohnhauses die Wohnungen vor ihrer Veräußerung umgestaltet und nicht nur durch Instandhaltungsmaßnahmen in der Zeit der Vermietung in einen zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand versetzt (BFHE 139, 386, BStBl II 1984, 137).

3. Im Streitfall ist das FG davon ausgegangen, daß der Kläger das erworbene Anwesen ursprünglich als Mietwohnhaus habe behalten und darin eine Wohnung beziehen wollen. Diese tatsächliche Feststellung ist vom FA nicht mit Revisionsrügen angegriffen worden. Da der Erwerb des Grundstücks demnach nicht in Veräußerungsabsicht erfolgt ist, kann er nicht zur Begründung eines Gewerbebetriebs in der Hand des Klägers herangezogen werden. Gleiches gilt für die Veräußerung der Eigentumswohnungen. Denn nach den tatsächlichen Feststellungen des FG hat sich der Kläger auf Instandhaltungsmaßnahmen beschränkt, also nicht unter Inanspruchnahme von Bauleistungen Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen getroffen und dadurch eine Umgestaltung der erworbenen Wohnungen bewirkt.

Auf die vom FA in der Revisionsinstanz angeführten weiteren Grundstücksveräußerungen seitens des Klägers kommt es deswegen nicht an. Sie wären nur bedeutsam, wenn der Kläger das Mietwohnhaus in Veräußerungsabsicht erworben hätte; dies aber ist nicht der Fall. Das FA durfte demnach den bei der Veräußerung der Eigentumswohnungen erzielten Gewinn weder in den Einkommensteuerveranlagungen der Kläger noch in dem für den Kläger bestimmten Gewerbesteuermeßbescheid berücksichtigen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 415759

BFH/NV 1989, 102

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Finance Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Haufe Finance Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge