Leitsatz (amtlich)

Eine Eigentumswohnung kann nicht für sich allein "hergestellt" werden. Der Kaufvertrag über den (unbebauten) Grundstücksanteil und der Bebauungsvertrag über die Errichtung der Eigentumswohnung sind daher ein einheitliches Rechtsgeschäft, das auf den Kauf einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung gerichtet ist (Anschluß an die Urteile vom 4. September 1974 II R 112/69 und II R 119/73, BFHE 113, 545 und 480, BStBl II 1975, 89 und 91 sowie an die Urteile vom 25. Juli 1979 II R 105/77, BFHE 128, 544, BStBl II 1980, 11, und vom 21. Dezember 1981 II R 124/79, BFHE 135, 217, BStBl II 1982, 330). Daran ändert auch der Umstand nichts, daß unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem "Bauherrn" und dem Bauhandwerker entstehen können (Urteile des BGH vom 18. November 1976 VII ZR 150/75, BGHZ 67, 334, und vom 17. Januar 1980 VII ZR 42/78, BGHZ 76,86).

 

Normenkette

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1

 

Verfahrensgang

Schleswig-Holsteinisches FG

 

Tatbestand

I.

1. Durch privatschriftliche "Verpflichtungserklärung" vom 22. April 1972 verpflichtete sich der Kläger,

a) mit der "Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG" (V) einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück zum Preis von 1 100 DM abzuschließen, und

b) mit der "Baubetreuungsgesellschaft" (B) einen "Baubetreuungsvertrag" über die Errichtung einer Eigentumswohnung gegen Zahlung von 91 400 DM abzuschließen.

Das Grundstück liegt in einem Sondergebiet (Ferienwohnungen/Kurgebiet).

Nachdem die V das vorgenannte Grundstück gemäß § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt hatte, schloß sie mit dem Kläger unter dem Datum vom 2. Juni 1972 einen notariell beurkundeten Vertrag. Nach dessen Wortlaut verkaufte sie dem Kläger einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr.... des Aufteilungsplanes für 1 100 DM "mit der Maßgabe, daß hiermit nur der Grundstücksanteil bezahlt wird, während der Vertrag über die Errichtung der Wohnung einer besonderen Vereinbarung mit der (B) ... vorbehalten bleibt".

Ebenfalls unter dem Datum vom 2. Juni 1972 schloß der Kläger mit der B einen Baubetreuungsvertrag. Danach erteilte er der B den Auftrag zur Errichtung der Eigentumswohnung nach Maßgabe der dem Vertrag beigefügten Unterlagen, nämlich der Baubeschreibung, der Grundstücksskizze und den "Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Übertragung der Baubetreuung zur Errichtung einer Eigentumswohnung" (AVB). Der Baupreis sollte 91 400 DM betragen.

2. Das beklagte Finanzamt (FA) war der Ansicht, der Kläger habe eine schlüsselfertig zu erstellende Eigentumswohnung gekauft. Es setzte gegen den Kläger 6 475 DM Grunderwerbsteuer fest, berechnet nach einer Gegenleistung von 92 500 DM (1 100 DM + 91 400 DM).

In der Einspruchsentscheidung erhöhte das FA die Steuer nach Vorankündigung auf 6 480,40 DM, berechnet nach einer Gegenleistung des Klägers von 92 578,82 DM. Dieser letztgenannte Betrag ergibt sich aus einer Abrechnung, welche die B dem Kläger "für die fertiggestellte Wohnung" erteilt hatte.

Die Klage wies das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht (FG) durch Urteil vom 10. März 1981 III 160/79 ab.

Mit seiner Revision beantragt der Kläger sinngemäß, die Grunderwerbsteuer auf 77 DM -- nämlich nach dem Kaufpreisanteil für den Grund und Boden -- festzusetzen.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

II.

Die vom FG zugelassene Revision des Klägers führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das FG.

1. a) Das FG ist ohne Rechtsverletzung zu dem Ergebnis gekommen, der Kläger habe eine schlüsselfertige Eigentumswohnung erworben.

Zutreffend hat das FG den Kaufvertrag über den Grundstücksanteil und den Baubetreuungsvertrag dahin ausgelegt, daß beide Vereinbarungen lediglich Teil eines einheitlichen, auf den Erwerb der fertigen Eigentumswohnung gerichteten Rechtsgeschäftes sind. Beide Vereinbarungen waren in ihrem Bestand voneinander abhängig. Dem Kläger wäre es nicht möglich gewesen, den Grundstücksanteil ohne gleichzeitigen Abschluß des Baubetreuungsvertrages zu kaufen; denn seine Eigentumswohnung konnte nur gemeinsam mit den übrigen Wohnungen gebaut werden. Deshalb sollte nach § 8 des Kaufvertrages auch die Auflassung erst "nach Durchführung der geplanten Baumaßnahmen" erfolgen und der Betreuer konnte nach Nr. 11 der AVB den Baubetreuungsvertrag fristlos kündigen, wenn der Kläger nicht Wohnungs- oder Teileigentümer wurde. Ebenso hatten nach § 6 des Kaufvertrages dessen Vertragspartner ein Kündigungsrecht für den Fall, daß der Baubetreuungsvertrag nicht abgeschlossen oder wieder aufgehoben wurde. Ergänzend verweist der Senat auf die Urteile vom 25. Juli 1979 II R 105/77 (BFHE 128, 544, BStBl II 1980, 11) und vom 21. Dezember 1981 II R 124/79 (BFHE 135, 217, BStBl II 1982, 330). Dort ist im einzelnen ausgeführt, daß vertragliche Gestaltungen der vorliegenden Art grunderwerbsteuerrechtlich als einheitlicher, auf den Erwerb eines bebauten Grundstücks bzw. Grundstücksanteils gerichteter Vertrag zu würdigen sind. Das gilt selbst dann, wenn -- wie im vorliegenden Fall -- der Wohnungsinteressent den Kaufvertrag über den Grundstücksanteil und den Baubetreuungsvertrag mit verschiedenen Vertragspartnern abschließt (BFHE 135, 217, BStBl II 1982, 330). Es genügt, daß jeder der beiden Verträge erkennbar ohne den Bestand auch des anderen Vertrages keine Geschäftsgrundlage hat. Soweit in dem Urteil des FG Münster vom 21. Januar 1982 VIII 5018/78 GrE (Entscheidungen der Finanzgerichte -- EFG -- 1982, 483) eine andere Auffassung zum Ausdruck kommen sollte, teilt der Senat diese Ansicht nicht. Ein Baubetreuungsvertrag, der die Errichtung einer Eigentumswohnung zum Gegenstand hat, ist auf eine unmögliche Leistung gerichtet, weil eine einzelne Eigentumswohnung nicht für sich errichtet werden kann. Ein solcher Vertrag kann daher grunderwerbsteuerrechtlich nur im Zusammenhang mit dem Kauf des Miteigentums am Grundstück gewertet werden. Auch im vorliegenden Fall richtete sich der Baubetreuungsvertrag nur auf die Errichtung der für den Kläger bestimmten Eigentumswohnung.

Auf die Frage, wann die schriftliche "Verpflichtungserklärung" zum Abschluß des Kaufvertrages und des Baubetreuungsvertrages abgegeben wurde und ob dies vor oder nach Baubeginn geschah, kommt es daher nicht an.

b) Daß der Kläger bei Zahlungsunfähigkeit der B als Baubetreuerin unter Umständen selbst gegenüber den von der B beauftragten Bauunternehmern und Bauhandwerkern zur Zahlung verpflichtet gewesen wäre, ist ohne Einfluß auf das Entscheidungsergebnis. Ob die B die Verträge mit diesen Unternehmern und Handwerkern in Vertretung der Wohnungseigentümer abgeschlossen und dabei auch deren Namen und Anschriften genannt hatte, ist nicht festgestellt. Der Senat geht zugunsten des Klägers davon aus, daß dies geschehen war und daher für den Kläger die Gefahr bestand, unter den oben genannten Umständen offene Rechnungen der Bauunternehmer und -handwerker zahlen zu müssen (vgl. die Urteile des Bundesgerichtshofs -- BGH -- vom 18. November 1977 VII ZR 150/75, BGHZ 67, 334, und vom 17. Januar 1980 VII ZR 42/78, BGHZ 76, 86). Derartige mögliche direkte Rechtsbeziehungen zwischen dem Kläger und den Bauunternehmern und -handwerkern ändern aber nichts daran, daß hier auch die von dem Kläger an die B in deren Eigenschaft als Baubetreuerin zu zahlenden Beträge Maßstab für die Berechnung der Grunderwerbsteuer sind. Denn solche direkten Rechtsbeziehungen waren -- was die Zahlung von Entgelten anbetrifft -- zweitrangig. Sie wären nur zum Zuge gekommen, wenn die B den Baubetreuungsvertrag nicht ordnungsgemäß durchgeführt und die Bauunternehmer und -handwerker nicht bezahlt hätte. Letzteres war gerade eine ihrer Pflichten aus dem Baubetreuungsvertrag, und um die Erfüllung dieser Pflicht zu sichern, hatte sie gemäß § 1 des Baubetreuungsvertrages gegen den Kläger Anspruch auf Entrichtung des "Baupreises". Diesen Betrag mußte der Kläger neben dem Entgelt für den Grundstücksanteil zusätzlich aufwenden, um die Eigentumswohnung zu bekommen. Daher gehörte auch diese Zahlung zur Gegenleistung i. S. des § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG), und zwar ohne Rücksicht darauf, wie sie zivilrechtlich einzuordnen ist. Denn § 11 GrEStG geht über den Begriff der Gegenleistung im zivilrechtlichen Sinne hinaus. Er umfaßt alle Leistungen, welche der Erwerber als Entgelt für das Grundstück gewährt (vgl. dazu die Urteile vom 16. Februar 1977 II R 89/74, BFHE 122, 338, BStBl II 1977, 671, und vom 18. Juli 1979 II R 59/73, BFHE 128, 412, BStBl II 1979, 683 mit weiteren Nachweisen).

c) Dieser Auffassung steht das Urteil des III. Senats des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 25. Juni 1976 III R 167/73 (BFHE 119, 336, BStBl II 1976, 728, vgl. dazu aber auch Neue Juristische Wochenschrift -- NJW -- 1981, 2428) nicht entgegen. Dort hatte der BFH der Eigentümerin einer Ferienwohnung die Investitionszulage gemäß § 1 Abs. 1 des Investitionszulagengesetzes (InvZulG) u. a. mit der Begründung zugesprochen, sie sei Bauherrin der Wohnung gewesen.

Ein allgemein gültiges steuerrechtliches Tatbestandsmerkmal des "Bauherrn" gibt es aber nicht, worauf auch in dem vorgenannten Urteil (BFHE 119, 336, BStBl II 1976, 728) unter I 3 c der Gründe hingewiesen wird. Der Senat hat schon in seinem Urteil vom 20. Februar 1974 II R 59/66 (BFHE 112, 203, BStBl II 1974, 428) ausgeführt, daß dieses Tatbestandsmerkmal in den §§ 1 und 2 GrEStG nicht enthalten ist und allenfalls ein Hilfsmerkmal sein kann, wenn eine Vertragsauslegung versagt. Die Auslegung von Verträgen der hier zu beurteilenden Art kann aber nicht außer acht lassen, daß eine einzelne Eigentumswohnung nicht für sich allein, sondern nur durch Errichtung des gesamten Gebäudes hergestellt werden kann (Urteile vom 4. September 1974 II R 112/69 und II R 119/73, BFHE 113, 545 und 480, BStBl II 1975, 89 und 91). Letzteres bedingt, daß sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam das Gebäude errichten. Der "Herstellungswille" des künftigen Wohnungseigentümers darf also nicht auf die einzelne Wohnung beschränkt bleiben (Urteil vom 6. Oktober 1976 II R 65/71, BFHE 120, 292, BStBl II 1977, 88). Diese Voraussetzung liegt in dem hier zu entscheidenden Fall nicht vor. Der Baubetreuungsvertrag bezieht sich nur auf die Eigentumswohnung des Klägers.

2. Die Höhe der Gegenleistung i. S. des § 11 GrEStG und damit die Höhe der festgesetzten Steuer kann der Senat nach dem bisher festgestellten Sachverhalt nicht bestätigen. (Wird ausgeführt)

Zur weiteren Klärung des Sachverhaltes zwecks Ermittlung der Gegenleistung wird die Sache an das FG zurückverwiesen. Diesem wird auch die Kostenentscheidung übertragen (§ 143 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung -- FGO --).

 

Fundstellen

Haufe-Index 74473

BStBl II 1983, 55

BFHE 1983, 561

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